في أحد أحياء أبوظبي الراقية، نشب خلاف قانوني بين مالك عقار ومستأجر بعد تأخر هذا الأخير عن سداد الإيجار لأكثر من 90 يومًا، ما دفع المؤجّر إلى التوجّه نحو لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي لطلب الإخلاء والتعويض. لكن المفاجأة كانت أن اللجنة رفضت طلبه لعدم استيفائه الشروط القانونية المنصوص عليها في قانون الإيجارات بأبوظبي.
مثل هذه الحالات تكرّرت بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة، مما يجعل فهم إجراءات فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي ضرورة ملحّة لكل من الملاك والمستأجرين، سواء في العقارات السكنية أو التجارية.
في هذا الدليل القانوني نُسلّط الضوء على كل ما تحتاج لمعرفته عن المنازعات الإيجارية في أبوظبي، بدءًا من اختصاصات اللجنة المختصة، مرورًا بخطوات تقديم الشكوى، وانتهاءً بآليات الطعن والتنفيذ.
للحصول على استشارة قانونية من محامي في ابوظبي مرخص تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
ما هي المنازعات الايجارية ابوظبي ولماذا تزداد أهميتها؟
المنازعات الإيجارية في أبوظبي هي الخلافات القانونية التي تنشأ بين المالك والمستأجر نتيجة تفسير أو تنفيذ أحكام عقد الإيجار، سواء أكان العقار سكنيًا، تجاريًا، أو صناعيًا. وتغطي هذه المنازعات طيفًا واسعًا من القضايا، منها على سبيل المثال لا الحصر:
- تأخر أو امتناع المستأجر عن سداد الإيجار.
- إنهاء العقد قبل المدة المتفق عليها.
- رفض المالك تجديد العقد رغم توافر الشروط.
- الإخلال ببنود الصيانة أو استخدام العقار لأغراض غير منصوص عليها.
- المطالبة بإخلاء العقار لاحتياج شخصي أو بسبب مخالفات.
ومع النمو العقاري الكبير في أبوظبي وازدياد عدد السكان، برزت الحاجة إلى وجود جهة مختصة تتعامل بكفاءة وسرعة مع هذه الخلافات. ولهذا أنشأت حكومة أبوظبي لجنة فض المنازعات الإيجارية كجهة شبه قضائية تُسهّل حل هذه النزاعات خارج إطار المحاكم التقليدية.
ما هي لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي؟
تُعد لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي هيئة شبه قضائية تابعة لدائرة القضاء، أُنشئت بموجب القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجِّر والمستأجر في إمارة أبوظبي، بهدف تسوية النزاعات الإيجارية بسرعة وفعالية، بعيدًا عن المسار القضائي التقليدي الذي قد يتطلب وقتًا أطول وتكاليف أعلى.
تضم اللجنة عددًا من القضاة والخبراء القانونيين، وتُعقد جلساتها بشكل منتظم داخل مقر دائرة القضاء، كما تُتيح خدماتها إلكترونيًا عبر بوابة “تم” (TAMM). وتتميز هذه اللجنة بسرعة الفصل في القضايا ومرونة الإجراءات، ما يجعلها الخيار الأول لمعظم أطراف النزاع في القطاع الإيجاري.
اختصاصات لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي
تتمتع اللجنة بسلطة واسعة للفصل في جميع المنازعات التي تنشأ عن عقود الإيجار داخل إمارة أبوظبي، وتشمل اختصاصاتها القانونية ما يلي:
- البت في المطالبات المالية الناتجة عن تأخر أو عدم سداد الإيجار.
- الفصل في طلبات الإخلاء لأسباب قانونية محددة كالإخلال بشروط العقد أو الاستخدام غير المشروع للعقار.
- النظر في الخلافات المتعلقة بأعمال الصيانة أو الأضرار التي لحقت بالعقار.
- تسوية النزاعات حول تجديد أو إنهاء العقد قبل انتهاء مدته.
- إصدار قرارات تنفيذية ملزمة، بعضها نهائي وبعضها قابل للطعن أمام محكمة الاستئناف.
تُعامل اللجنة قراراتها بنفس حجية الأحكام القضائية، ويُنفّذ قرارها من خلال قسم التنفيذ في دائرة القضاء، مما يمنحها طابعًا فعالًا في إنفاذ الحقوق الإيجارية.
إجراءات رفع منازعة إيجارية في أبوظبي خطوة بخطوة
إذا كنت مالكًا أو مستأجرًا تواجه نزاعًا بشأن عقد الإيجار في أبوظبي، فإن التوجه إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية هو المسار القانوني الصحيح. وقد وفرت حكومة أبوظبي إجراءات واضحة وسلسة لتقديم الشكاوى، سواء حضوريًا أو إلكترونيًا عبر منصة “تم” (TAMM).
وفيما يلي الخطوات الأساسية التي يجب اتباعها لرفع منازعة إيجارية أمام اللجنة:
- التسجيل في بوابة تم (TAMM): الدخول إلى البوابة الرسمية باستخدام الهوية الرقمية UAE PASS.
- اختيار خدمة المنازعات الإيجارية: من قائمة الخدمات، اختر “رفع منازعة إيجارية” وحدد نوع العقار (سكني – تجاري – صناعي).
- إرفاق المستندات المطلوبة: يجب تحميل نسخ من الوثائق التالية:
- نسخة من عقد الإيجار المسجَّل.
- بطاقة الهوية الإماراتية أو الرخصة التجارية.
- إشعارات الدفع أو الإنذارات السابقة (إن وُجدت).
- أي مستندات داعمة للنزاع مثل صور أو مراسلات إلكترونية.
- دفع الرسوم المقررة: تختلف الرسوم حسب نوع المطالبة، ويتم دفعها إلكترونيًا عبر النظام.
- استلام رقم القيد وتحديد جلسة: بعد إتمام التسجيل، يحصل مقدم الشكوى على رقم متابعة، ويتم تحديد موعد الجلسة الأولى.
ملاحظات مهمة:
- يمكن للطرفين توكيل محامٍ مرخّص للحضور وتمثيلهم أمام اللجنة.
- في بعض الحالات العاجلة (مثل طلب الإخلاء الفوري)، يمكن التقدّم بطلب مستعجل للنظر السريع.
- تصدر اللجنة قراراتها خلال مدة زمنية قصيرة نسبيًا، غالبًا في غضون 15 إلى 30 يومًا من الجلسة الأولى.
هل تواجه تأخيرًا في الإيجار أو نزاعًا قانونيًا مع المستأجر أو المؤجِّر؟ تواصل مع محامٍ متخصص عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للحصول على الدعم القانوني المناسب.
أمثلة أحكام قضائية ومبادرات تشريعية
لفهم آلية عمل لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي بشكل عملي، من المفيد الاطلاع على بعض الأحكام القضائية الفعلية الصادرة عن محاكم الإمارة، بالإضافة إلى أبرز القرارات الإدارية والتشريعات ذات الصلة. فيما يلي أبرز النماذج:
- القضية ADCC 267/2024:
حالة في محكمة الاستئناف العليـا (التمييز) لأبوظبي تتعلّق بطلب إخلاء عاجل من عقار. تمّ في هذه القضية الطعن بخصوص اختصاص لجان فض المنازعات الإيجارية، فقررت محكمة أول درجة أنها لا تملك الاختصاص وتمّت إحالة القضية إلى لجنة فض المنازعات، ثم رفضت محكمة الاستئناف الطعن، وصدر الحكم النهائي من محكمة التمييز. - القرار الإداري رقم 25 لسنة 2018 بشأن لجان فض المنازعات الإيجارية وإجراءاتها:
هذا القرار وضع إطارًا تشريعيًا وإجرائيًا مفصَّلًا لكيفية سير المنازعات أمام لجان فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي، من حيث المهل الزمنية، إشعارات الدفع، التنفيذ، وغيرها من الخطوات المرتبطة بالقوانين والقرارات. - قانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجِّر والمستأجر في إمارة أبوظبي:
يعدّ هذا القانون الأساس القانوني الذي تستند إليه كافة اللجان والمحاكم في أبوظبي فيما يخص منازعات الإيجار، بما في ذلك صلاحيات اللجنة، حقوق والتزامات كل طرف، زيادة الأجرة السنوية، وتجديد أو إنهاء العقد.
تُظهر هذه السوابق القضائية والقرارات التنظيمية كيف تتعامل الجهات القضائية والإدارية في أبوظبي مع منازعات الإيجار بمهنية ووفق أُطر قانونية واضحة، ما يوفّر للمتعاملين مرجعية عملية عند التقدّم بدعوى أو الدفاع عن موقف قانوني.
دور المحامي في فض المنازعات الايجارية ابوظبي
المحامي يلعب دورًا محوريًا في حماية حقوق الأطراف (المؤجّر أو المستأجر) أثناء النزاع الإيجاري، وذلك من خلال عدة مهام قانونية متخصصة، منها:
- تحليل العقد: تحديد البنود التي قد تحمل التباسًا أو غموضًا، والتأكد من أن العقد متوافق مع قانون العلاقة بين المؤجِّر والمستأجر في إمارة أبوظبي (قانون رقم 20 لسنة 2006) وأي قرارات تنفيذية صادرة لاحقًا.
- تنسيق المستندات الإثباتية: جمع الأدلة الضرورية مثل نسخ العقد، الإشعارات المكتوبة، صور العقار، مراسلات بين الطرفين، فواتير الصيانة، وشهادات شهود إن اقتضى الأمر.
- التفاوض والوساطة: قبل تصعيد النزاع، غالبًا ما يُستحسن دخول مسار التفاوض أو الوساطة (إن وفرته اللجنة) لتقليل التكاليف الزمنية والمادية. المحامي يمكنه تمثيل الطرف في هذه المراحل.
- إعداد الدعوى أمام اللجنة أو المحكمة: صياغة المرافعات القانونية، اختيار الأسباب القانونية، الاستشهاد بالنصوص القانونية، وتقديم الطلبات فور استيفاء الشروط المطلوبة.
- الفهم والإجراءات القانونية للطعن والتنفيذ: إذا صدر قرار من لجنة منازعات إيجارية، قد يكون قابلًا للطعن أو الاستئناف ضمن آليات قانونية محددة. المحامي يُعرّفك بحقوقك في هذا الجانب ويُقدّم الطعن إن استدعى الأمر. كما يتابع تحديدًا تنفيذ القرار القضائي أو الإداري، وضمان أن يُنفّذ صالحك.
وجود محامٍ مختص يُقلّص كثيرًا من المخاطر القانونية والأخطاء الإجرائية التي قد تُفقدك حقوقًا، سواء كنت مؤجّراً أو مستأجراً.
الأسئلة الشائعة حول المنازعات الايجارية ابوظبي
لقد ساهمت لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي في تسريع وتيرة الفصل في هذه القضايا، مما يعزز ثقة المستثمرين والسكان في النظام القانوني للإمارة.
سواء كنت مؤجّرًا يسعى لتحصيل حقوقه، أو مستأجرًا يدافع عن مصالحه، فإن الفهم القانوني الصحيح والإجراءات السليمة هو السبيل الأمثل لحل النزاع. وهنا يأتي دور المحامي المتخصص الذي يضمن لك الحماية القانونية من البداية وحتى مرحلة التنفيذ.
للاستفسار القانوني أو التمثيل أمام اللجنة، تواصل مع محامي المكتب عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا.
كما يمكنكم التعرف أكثر على عقود الايجار في ابوظبي، والقراءة عن خدمات تسجيل العقود الايجارية لإمارة ابوظبي، وما هي اوراق توثيق عقد الايجار، وكيف يتم توثيق العقود الايجارية ابوظبي. واقرأ عن تفاصيل فض المنازعات الايجارية بالإمارات.
المصادر
- قانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجِّر والمستأجر – إمارة أبوظبي.
- القرار الإداري رقم (25) لسنة 2018 بشأن لجان فض المنازعات الإيجارية.
- بوابة تم – خدمات المنازعات الإيجارية.
مستشار قانوني في مكتب محامي في أبوظبي.
خبرة +20 عامًا ضمن المجموعة؛ تقاضٍ ونزاعات؛ استشارات في الجوانب التشريعية والأنظمة؛ تميّز في المشورة وإعداد العقود والتفاوض والتسويات.
