في أحد أحياء دبي الراقية، تلقّى مستأجر يبلغ من العمر 38 عامًا إشعارًا من المؤجر بضرورة إخلاء العقار خلال 30 يومًا، بزعم انتهاء مدة العقد. المستأجر، الذي كان يحرص على دفع الإيجار في موعده، فوجئ بأن المؤجر يطالب أيضاً برسوم صيانة مرتفعة لم يسبق الاتفاق عليها. لم يجد حلاً سوى التوجّه إلى مركز فض المنازعات الايجارية دبي التابع لدائرة الأراضي والأملاك، ورفع شكوى رسمية أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية.
في هذا المقال، نسلّط الضوء على دور لجنة فض المنازعات الإيجارية في دبي، بدءًا من تقديم الشكوى، مرورًا بالإجراءات القانونية، وصولًا إلى التنفيذ، مع بيان الرسوم، والطعن، والقرارات القضائية ذات الصلة.
إذا كنت طرفًا في نزاع إيجاري في دبي، اضغط على زر الواتساب أسفل الشاشة للتواصل مع محامي في ابوظبي مرخص.
جدول المحتويات
ما هو مركز فض المنازعات الايجارية دبي؟
يُعد مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي الجهة القضائية المختصة بالنظر في جميع النزاعات المتعلقة بعقود الإيجار في الإمارة، سواء كانت سكنية، تجارية، أو صناعية. وقد تم إنشاء المركز بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013، ويتبع إداريًا إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يهدف المركز إلى توفير وسيلة قانونية سريعة وفعالة لحل الخلافات بين المؤجرين والمستأجرين، دون الحاجة إلى المرور بالإجراءات التقليدية المطوّلة للمحاكم. ويتكون من لجان قضائية تعمل وفق آلية واضحة تنقسم إلى ثلاث مراحل:
- اللجنة الابتدائية: تنظر في معظم النزاعات الإيجارية البسيطة والمتوسطة.
- لجنة الاستئناف: تختص بالنظر في الطعون على قرارات اللجنة الابتدائية في القضايا التي تتجاوز قيمتها 100,000 درهم.
- لجنة التنفيذ: تتولى تنفيذ الأحكام الصادرة، بما فيها أوامر الإخلاء والطرد.
يختص المركز بالفصل في المنازعات المتعلقة بـ:
- إخلاء المستأجر أو فسخ العقد.
- المطالبة بزيادة أو تخفيض الإيجار.
- التزامات الصيانة والإصلاح.
- التأخر في السداد أو الامتناع عنه.
- التعديلات غير المصرح بها في العقار.
ويُعتبر اللجوء إلى هذا المركز إلزاميًا في جميع المنازعات الإيجارية في دبي، قبل التفكير في التوجه إلى القضاء العام، وذلك لما يتميز به من سرعة الفصل وانخفاض التكاليف.
اختصاصات لجنة فض المنازعات الايجارية دبي
تُعد لجنة فض المنازعات الإيجارية في دبي الأداة القضائية الرئيسية داخل مركز فض المنازعات، وهي الجهة المختصة قانونًا بالنظر في جميع القضايا المتعلقة بعقود الإيجار التي تنشأ داخل إمارة دبي (باستثناء المناطق الحرة التي لها أنظمتها الخاصة). وقد منحها المرسوم رقم 26 لسنة 2013 صلاحيات واسعة للفصل في المنازعات بسرعة وكفاءة.
تشمل اختصاصات اللجنة ما يلي:
- قضايا الإخلاء وفسخ العقد بسبب انتهاء المدة، أو الإخلال بشروط التعاقد.
- النزاعات المتعلقة بزيادة أو خفض الإيجار، بما في ذلك المطالبة بتثبيت القيمة الإيجارية وفقاً للمؤشر الإيجاري المعتمد.
- شكاوى الصيانة والإصلاحات، خاصة في العقود التي لم يحدد فيها الطرفان المسؤوليات بشكل واضح.
- تحصيل الإيجارات المتأخرة أو استرداد التأمين الإيجاري.
- المطالبة بالتعويض عن الأضرار أو الخسائر الناتجة عن إخلال أحد الطرفين بالعقد.
ورغم أن اللجنة تتمتع بصلاحيات واسعة، إلا أن هناك حالات محددة تخرج عن اختصاصها، مثل:
- العقارات التابعة للمناطق الحرة مثل “DIFC” و”DMCC”.
- العقود المبرمة مع جهات حكومية بصفات رسمية.
- القضايا التي تشمل نزاعات ملكية أو مسائل مدنية أوسع من نطاق العلاقة الإيجارية البحتة.
ويتمتع أعضاء اللجنة بسلطة إصدار أحكام نافذة وقابلة للتنفيذ، ويمكن استئناف الأحكام في بعض الحالات بحسب قيمة الدعوى وظروفها، كما سيأتي تفصيله لاحقًا.
كيفية تقديم شكوى إيجارية في دبي
تقديم شكوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية بدبي يخضع لإجراءات منظمة وبسيطة، وقد أصبح بالإمكان إنجاز معظمها إلكترونيًا عبر منصات دائرة الأراضي والأملاك. ومع ذلك، يتطلب تقديم الشكوى تحضيرًا دقيقًا للوثائق والمستندات لتفادي رفض الدعوى أو تأجيلها.
ويتم تقديم الشكوى وفق الخطوات التالية:
- جمع المستندات المطلوبة، وتشمل:
- نسخة من عقد الإيجار المسجّل في “إيجاري”.
- صورة جواز السفر وهوية الإمارات للمستأجر أو المؤجر.
- كشف حساب أو إيصالات الدفع (لإثبات السداد أو التأخر).
- أي إنذارات أو مراسلات متبادلة بين الطرفين.
- تقرير فني أو صور في حال وجود خلل أو ضرر.
- التوجه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية الواقع في مقر دائرة الأراضي والأملاك بمنطقة ديرة، أو الدخول إلى البوابة الإلكترونية لرفع الدعوى إلكترونيًا.
- دفع الرسوم المقررة، والتي تُحتسب بنسبة مئوية من قيمة المطالبة، على ألا تقل عن حد أدنى وتُسدد نقداً أو عبر بطاقة إلكترونية.
- تسجيل الدعوى واستلام رقم القضية، ثم يتم إحالتها تلقائيًا إلى اللجنة المختصة.
- متابعة الجلسات والإجراءات القانونية عبر الرسائل النصية أو البريد الإلكتروني، أو من خلال محامٍ مفوض.
ملاحظة مهمة: لا يُشترط وجود محامٍ لرفع الدعوى، لكن الاستعانة بمحامٍ خبير في قانون الإيجارات قد يساعد في صياغة الطلبات بطريقة قانونية صحيحة وتقديم الأدلة المؤثرة.
أحكام لجنة فض المنازعات الإيجارية بدبي
تتمتع لجنة فض المنازعات الإيجارية بدبي بصلاحية إصدار أحكام ملزمة وقابلة للتنفيذ، دون الحاجة إلى الرجوع للمحاكم العادية. وتُعد هذه الأحكام نافذة بقوة القانون بمجرد صدورها، ما لم يكن الحكم قابلاً للاستئناف وتم الطعن فيه ضمن المدة القانونية.
أنواع الأحكام الصادرة عن اللجنة
أنواع الأحكام الصادرة عن اللجنة:
- أحكام ابتدائية نهائية: تصدر في القضايا التي تقل قيمتها عن 100,000 درهم ولا تقبل الاستئناف.
- أحكام قابلة للاستئناف: إذا تجاوزت قيمة النزاع 100,000 درهم، يحق للطرف المتضرر الطعن خلال 15 يوماً من تاريخ صدور الحكم.
- أوامر إخلاء فورية: في حالات التأخر عن السداد أو الإخلال الجسيم بشروط العقد، يمكن للجنة إصدار أمر بإخلاء المستأجر خلال مدة قصيرة.
آلية تنفيذ الأحكام
بمجرد صدور الحكم، يمكن التوجه إلى لجنة التنفيذ داخل مركز فض المنازعات، والتي تقوم بما يلي:
- فتح ملف تنفيذ رسمي.
- إصدار أمر طرد أو حجز على الحساب البنكي أو الممتلكات، إن لزم.
- إحالة الأمر إلى الشرطة لتنفيذه جبراً إن لم يستجب الطرف المدان.
هل يمكن الطعن في أحكام اللجنة؟
نعم، في حال توافرت شروط الاستئناف (مثل تجاوز المبلغ 100,000 درهم أو وجود خطأ إجرائي)، يمكن التظلم لدى لجنة الاستئناف، بشرط الالتزام بالمهلة الزمنية والإجراءات القانونية.
وقد أكدت محاكم دبي مرارًا في أحكامها على قوة ونفاذ قرارات لجنة المنازعات الإيجارية، باعتبارها جهة قضائية متخصصة ذات ولاية حصرية في الفصل في النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين.
رسوم قضايا المنازعات الايجارية دبي
عند التقدّم بشكوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي، تفرض دائرة الأراضي والأملاك رسوماً محددة تختلف حسب نوع الدعوى وقيمتها المالية. ويُعد سداد الرسوم شرطاً أساسياً لتسجيل القضية وبدء النظر فيها من قبل اللجنة المختصة.
وفيما يلي تفاصيل الرسوم الأساسية:
- رسم تسجيل الدعوى: يُحتسب بنسبة 3.5% من القيمة الإيجارية السنوية، على ألا يقل عن 500 درهم ولا يزيد عن 20,000 درهم في القضايا السكنية.
- في القضايا التجارية: قد تصل الرسوم إلى سقف أعلى، وتُحتسب وفق العقار ونوع النزاع.
- رسم فتح ملف تنفيذ: عند صدور الحكم، يتم فتح ملف تنفيذ برسوم إضافية غالباً تبدأ من 100 درهم.
- رسوم الطعن أو الاستئناف: تفرض رسوم جديدة على دعاوى الاستئناف، تُقدّر بنحو 50% من رسوم الدعوى الأصلية.
وتُعد هذه الرسوم جزءًا من الضمانات الإجرائية التي تضمن جدية النزاع، وتقلل من الدعاوى الكيدية أو غير المبررة، مع الحفاظ على توازن حقوق المؤجر والمستأجر أمام اللجنة.
الأسئلة الشائعة حول المنازعات الايجارية دبي
تمثّل لجنة فض المنازعات الايجارية دبي أداة فعالة وسريعة لحسم الخلافات بين المؤجرين والمستأجرين دون اللجوء إلى المحاكم التقليدية، وتوفّر آلية قانونية واضحة تنظم العلاقة الإيجارية بما يضمن العدالة للطرفين. ومن خلال ما استعرضناه من اختصاصات اللجنة، وآلية تقديم الشكاوى، ورسوم التقاضي، وأحكام التنفيذ، يتضح أن إمارة دبي قد طوّرت نظامًا قضائيًا متخصصًا في هذا المجال، يعكس التزامها بالشفافية وحماية الحقوق العقارية.
إذا كنت طرفًا في نزاع إيجاري وتحتاج إلى رأي قانوني موثوق، تواصل معنا الآن عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا وسيقوم أحد محامينا المرخّصين في دبي بمراجعة حالتك بسرية ومهنية.
قد يهمك أيضًا:
- المنازعات الايجارية عجمان: الإجراءات والقوانين 2025.
- قانون مركز التسوية الودية للمنازعات: الاختصاصات والإجراءات 2025
- كيفية فض المنازعات في الإمارات ودور المحامي في ذلك.
- فض المنازعات في الشارقة.
- فض المنازعات الايجارية في راس الخيمة.
- فض المنازعات الايجارية الشارقة.
- المنازعات الايجارية ابوظبي الإمارات.
تنويه قانوني:
المعلومات الواردة لأغراض تثقيفية فقط، ولا تُعد مشورة قانونية. للحصول على استشارة قانونية مخصصة، يُرجى التواصل مع محامٍ مرخّص في دولة الإمارات العربية المتحدة.
المصادر
- المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بإنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي.
- دائرة الأراضي والأملاك – مركز فض المنازعات الإيجارية.
- محاكم دبي – تنفيذ الأحكام الإيجارية.
- بوابة حكومة الإمارات.
مستشار قانوني في مكتب محامي في أبوظبي.
خبرة +20 عامًا ضمن المجموعة؛ تقاضٍ ونزاعات؛ استشارات في الجوانب التشريعية والأنظمة؛ تميّز في المشورة وإعداد العقود والتفاوض والتسويات.
