ما هي دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات، وهل تختلف عن دعوى الإخلاء في حالة السكن، هذا ما سنحاول توضيحه في مقالتنا عن كيفية إخلاء محل تجاري بالإمارات.
هل لديك محل تجاري وترغب بإخلاء المستأجر، أم أنك مستأجر لمحل تجاري وفوجئت بدعوى إخلاء من المالك.
اضغط هنا للاتصال بأفضل المحامين في الإمارات لدى مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية، والمختصين في دعاوى الإخلاء على مستوى الإمارات كلها.
جدول المحتويات
دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات.
بحسب قانون المستأجر والمؤجر الامارات، فإن الغاية من إبرام عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر، تختلف بحسب الشيء المتعاقد عليه والغاية من ذلك التعاقد، فإذا كان موضوع عقد الإيجار عقارًا مخصصًا للسكن.
فإن عقد الإيجار سكني، وإذا كان موضوع العقد عقارًا مخصصًا لأعمال تجارية أو صناعية أو مهنية. فإن عقد الإيجار استثماري.
و قوانين الإيجار في الإمارات، سواء القوانين المحلية على مستوى كل إمارة، أو قانون الإجراءات المدنية الاتحادي. ميّزت في إجراءات فض المنازعات الايجارية ما بين الإيجار للغايات السكنية، والإيجار للغايات الاستثمارية.
والواقع أن حالات طرد المستأجر قانون جديد لا تختلف عن حالات طرد مستأجر قانون قديمن فيما يتعلق بإخلاء المحل التجاري. لا تختلف كثيرًا عن حالات إخلاء العقار السكني المعد للإيجار، والتي تمثل في الحالات التالية:
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، إذا لم يقم بسداد الأجرة خلال المدة المتفق عليها في العقد، أو خلال المدة المتوجبة في قانون الإيجارات.
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، إذا ما أحدث أضرارًا جسيمة في العين المؤجرة، بحيث يخشى فيها هلاكها، أو فوات الانتفاع بها.
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، إذا ما استعمل العين المؤجرة لغير الغرض المخصصة له، إذ تعتبر أحد أهم الأبواب التي تفتح المجال للمؤجر لإخلاء المستأجر في المحلات التجارية أو الصناعية أو الحرفية، وبالتالي يمكن للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، إذا ما استعمل المحل التجاري الخاص بالأجهزة الالكترونية كمحل لبيع اللحوم.
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، إذا ما قام المستأجر بتأجير العقار السكني أو المحل التجاري من الباطن دون إذن كتابي من المؤجر.
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، إذا ما كان لديه رغبة بهدم البناء وإعادة بنائه من جديد، بشرط الحصول على التراخيص اللازمة.
حالة الإخلاء لغرض استعمال المؤجر للمحل التجاري
في حالة طلب إخلاء المؤجر للمستأجر من العقار المؤجر لأغراض تجارية أو صناعية أو مهنية، وذلك لغاية استعماله الشخصي أو أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى أو الثانية.
نجد بأن قوانين الإيجارات المحلية في الإمارات لم توضح هذه النقطة بالتفصيل المطلوب كحالة العقارات السكنية، حيث اشترطت في السكن إشغال المؤجر للعين المؤجرة لمدة سنة كاملة دون انقطاع، بعد إخلاء المستأجر.
أما إذا كانت العين مؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو مهنية، وذلك بناءً على رخصة أصدرها المستأجر. فهل يشترط أن يكون المؤجر مالًكًا لنفس الرخصة، وأن يستعملها في ذات الغاية للعين المؤجرة وفقًا للقواعد العامة.
أم يجب على المؤجر استعمالها لغايات قريبة من الغايات التجارية والصناعية والمهنية التي قام بها المستأجر.
وفق القواعد القانونية، يتوجب على المؤجر استعمال المحل التجاري وفق الغرض المخصص له، فإذا ما استعمله للسكن مثلًا، فإن للمستأجر الحق في الطعن بالإخلاء.
قانون الإيجارات دبي
صدر قانون الإيجارات دبي pdf رقم 26 لعام 2007 موضحًا العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر، ثم صدر بعده عدة تعديلات، آخرها قانون الإيجارات الجديد في دبي بالمرسوم رقم 26 لعام 2013 المتضمن إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية.
وفي معرض حديثنا عن طلب المؤجر إخلاء المستأجر، سواء لعقار سكني أو محل تجاري، فإن الشرط الأساسي في قانون الإيجارات دبي 2021، أو قانون الإيجارات دبي 2022.
لإخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة، أن يتم إخطاره من قبل المؤجر بذلك، وألا يقوم بسداد تلك الأجرة خلال 30 يومًا من تاريخ ذلك الإخطار.
وبالعودة لمركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، فإن أغلب الدعاوى المقامة بالإخلاء، والطعون المتعلقة بها تتضمن دفع المستأجر بعدم إخطاره بدفع الأجرة.
بينما يكون الرد من قبل المؤجر، بأنه تم إخطاره أحد أقاربه أو زوجته، أو أحد العاملين لديه.
وكثيرا ما يتردد السؤال لمكتب عزة الملا من قبل بعض المستأجرين للمحال التجارية، بأنه فوجئ برفع دعوى الإخلاء أمام مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي. وأنه لم يتبلغ الإخطار المتضمن سداد الأجرة.
وبالعودة للمادة التاسعة من قانون الإجراءات المدنية الإماراتي، والذي يعتبر القانون الناظم لكافة الإجراءات المتعلقة بالمنازعات القضائية على مستوى الدولة.
فإننا ننبه المستأجرين للمحلات التجارية أو للعقارات السكنية، بأن التبليغ يكون صحيحًا في الحالات التالية:
- الإعلان الشخصي للمستأجر أو لوكيله القانوني.
- الإعلان لأحد الساكنين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار أو العاملين في خدمته.
- الإعلان في حل عمل المستأجر، سواء بالتبليغ لرئيسه في العمل أو لمن يعمل لديه في المحل التجاري أو الصناعة.
لذلك من الخطورة بمكان التنبه إلى ضرورة أي إعلان يتم إبلاغه لأحد العاملين في المحل التجاري أو الصناعي أو المهني.
إذ يعتبر ذلك موجبًا لرفع دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات من قبل المؤجر في حال انقضاء المدة اللازمة لتنفيذ الإخطار بحسب أحكام قانون حماية المستأجر والمؤجر.
الأسئلة الشائعة
وفي نهاية مقالتنا عن دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات، ننصح أي شخص يرغب برفع دعوى إخلاء نتيجة بقاء المستأجر بعد انتهاء العقد، أن يستعين بأفضل الخبرات القانونية لدى المحاميين في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية.
كما يمكنكم معرفة تفاصيل أكثر عن طريق القراءة عن فض المنازعات الايجارية الإمارات.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا.
مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.