إن دعوى اخلاء العقار هي الدعوى التي يرفعها المالك ضد المستأجر لإخراجه من العقار المؤجر، وفق أحد أسباب الإخلاء الواردة في قانون الإيجارات.
وتعتبر دعوى اخلاء عقار من الدعاوى الهامة جداً لمالك العقار، إذ توجب عليه إثبات الأسباب الموجبة لتقديم طلب الإخلاء.
إن كنت تبحث عن أفضل محامي في دبي لاستشارته، تواصل معنا من خلال معلومات التواصل الموضحة في صفحة اتصل بنا.
جدول المحتويات
حالات رفع دعوى اخلاء عقار في الإمارات
إن من أكثر دعاوى إخلاء العقار شيوعاً في الإمارات هي دعوى إخلاء المستأجر من قبل المؤجر، نتيجة إخلاله بالالتزامات العقدية الواردة في عقد الإيجار.
والواقع أن دولة الإمارات لم تصدر قانون اتحادي خاص بالإيجارات ليكون تطبيقه موحداً في كافة أرجاء الإمارات، بل تركت الأمر لكل إمارة الحرية في أن تصدر قانون الإيجار الخاص بها.
وتتشابه تلك القوانين كثيراً في أسباب إخلاء المستأجر يرفعها المؤجر ضده، ولذلك سنعتمد في مقالتنا قانون إيجارات دبي رقم 26 لعام 2007، حيث تتمثل حالات إخلاء المستأجر الواردة في ذلك القانون بالحالات التالية:
دعوى اخلاء عقار بدون عقد
إن المقصود بدعوى إخلاء العقار بدون عقد، هي الدعوى التي يرفعها المالك ضد المستأجر، حين يسكن في العقار دون أن يكون هناك عقد إيجار مبرم فيما بينهما.
وهنا يحق للمالك المطالبة بتثبيت العلاقة الإيجارية من جهة، وإخلاء المستأجر من جهة أخرى، مع المطالبة بالتعويض المتمثل بأجرة المثل، مع أن المالك له الحق في رفع دعوى غصب عقار.
دعوى اخلاء عقار لعدم سداد الأجرة
يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء العقار لعدم سداد الأجرة، وذلك قبل انتهاء مدة عقد الإيجار.
ويشترط لذلك أن يتقدم المؤجر بإنذار اخلاء عقار إلى المستأجر، يطلب منه سداد الأجرة خلال 30 يوماً من تاريخ الإنذار.
فإذا لم يبادر المستأجر إلى سداد الأجرة، فإن من حق المؤجر رفع دعوى اخلاء عقار لعدم سداد الأجرة، وتقديم الثبوتيات اللازمة من خلال الإخطار الكتابي الموجه له والمبلغ أصولاً.
دعوى اخلاء لانتهاء عقد الايجار
إن عقد الإيجار المحددة المدة، إذا انتهت مدته دون أن يبادر المؤجر إلى اخطار المستأجر بإنهائه وفق المدة المتفق عليها في عقد الإيجار، فإن عقد الإيجار يعتبر مجدداً بنفس الشروط والأحكام.
ويحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء العقار لانتهاء عقد الإيجار في حال أخطر المستأجر بذلك خلال المدة المتفق عليها في العقد، ورفض المستأجر الإخلاء.
حيث يعتبر عقد الإيجار سنداً تنفيذياً يمكّن المؤجر من الذهاب إلى قاضي التنفيذ الذي سيتخذ إجراءات التنفيذ جبراً بإخلاء العقار.
كما منحت الفقرة الثانية من المادة 25 من قانون إيجارات دبي الحق للمؤجر في طلب إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
- إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في إمارة دبي هدم العقار وإعادة بنائه.
- العقار بحالة تحتاج إلى ترميم وإجراء صيانة شاملة، ويتعذر إجراء أعمال الترميم بوجود المستأجر.
- رغبته في هدم العقار وإعادة بنائه.
- رغبته في استعادة العقار لاستعماله الخاص، أو استعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.
دعوى اخلاء لاستخدام العقار لغرض مخالف للعقد
يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء العقار قبل انتهاء المدة العقدية المحددة في عقد الإيجار، إذا أساء المستأجر استعمال العقار المؤجر في غير الغرض المؤجر له، أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة.
ويعتبر استخدام العقار لغرض مخالف للعقد، إذا تم تأجيره لأغراض سكنية، فاستعمله المستأجر لأغراض تجارية.
دعوى اخلاء بسبب الإضرار بالعقار
يحق للمؤجر طلب إخلاء العقار وإخراج المستأجر، إذا تسبب المستأجر بأضرار بالغة في العقار المؤجر، كأن يحدث فيه تغييراً يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية.
أو أن يلحق ضرراً به، نتيجة فعله المتعمد، أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر، أو السماح للغير بإلحاق ذلك الضرر بالعقار.
دعوى اخلاء رغبة المالك في الاستخدام الشخصي
يحق للمؤجر رفع طلب إخلاء عقار، إذا رغب في استعادة العقار لاستعماله الخاص، أو لاستعمال أياً من أقاربه حتى الدرجة الأولى، بشرط أن يخطر المستأجر بذلك الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد بتسعين يوماً على الأقل.
وإذا طلب المؤجر إخلاء المستأجر لاستعماله الخاص، أو استعمال أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى، وقضت له لجنة المنازعات بذلك.
فإنه لا يحق له تأجير ذلك العقار للغير إلا بعد مضي سنة كاملة على الأقل من تاريخ استعادته، وفي حال قيامه بالتأجير قبل مضي السنة، فإن للمستأجر الطلب من اللجنة الحكم له بالتعويض المناسب.
طريقة رفع دعوى اخلاء عقار في الإمارات
يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء العقار في الإمارات من خلال موقع دائرة الأراضي والأملاك، إما عبر أمناء الخدمات العقارية أو عبر الموقع الإلكتروني.
تقديم دعوى إخلاء العقار عبر الخدمات العقارية
يتم تقديم دعوى إخلاء العقار عبر الخدمات العقارية كما يلي:
- الذهاب إلى أحد مراكز خدمة أمناء الخدمة العقارية.
- تقديم المستندات المطلوبة للموظف ليتم التأكد من عدم وجود نواقص.
- إدخال بيانات المعاملة في النظام من قبل الموظف، ثم تدقيقها واعتمادها.
- دفع الرسوم المتوجبة.
- حضور جلسات التقاضي من خلال نظام التقاضي عن بعد.
- استلام الحكم من الموقع الإلكتروني.
تقديم دعوى اخلاء عقار عبر الموقع الإلكتروني
يتم تقديم دعوى إخلاء العقار عبر الموقع الإلكتروني كما يلي:
- الدخول إلى موقع دائرة الأراضي والأملاك.
- اختيار الخدمة ثم تحميل الوثائق.
- دفع قيمة الرسوم إلكترونياً.
- حضور الجلسات من خلال نظام التقاضي عن بعد.
- استلام الحكم من الموقع الإلكتروني.
صيغة دعوى اخلاء عقار في الإمارات
سيقدم لكم المحامي العقاري المختص لدى مكتب المحامية عزة الملا أدق صياغة لصحيفة دعوى اخلاء عقار في الإمارات على النحو التالي:
إلى لجنة المنازعات الإيجارية في دبي.
المدعي: السيد……. عنوانه…………. يمثله المحامي………….
المدعى عليه: السيد……… عنوانه………….
الموضوع: دعوى إخلاء مستأجر.
وقائع الدعوى:
قام موكلي بتأجير العقار الكائن في منطقة……… رقم عقاري………. للمدعى عليه بموجب عقد إيجار موثق أصولا ومسجل برقم……….. تاريخ………..
وحيث أن عقد الإيجار ينتهي بتاريخ……. فقد تم إخطار المستأجر بضرورة إخلاء العقار قبل 90 يوماً من ذلك التاريخ، وإليكم صورة مرفقة عن ذلك الإخطار وعن تبليغه أصولاً بذلك.
وقد استند موكلي في طلب الإخلاء إلى حاجته الشخصية للسكن في ذلك العقار، مقدماً كافة الوثائق التي تدل على تلك الحاجة، إلا أن المستأجر رفض تسليم العقار بالرغم من اخطاره أصولاً.
لذلك نلتمس من اللجنة ما يلي:
- الحكم بإخلاء المستأجر فوراً.
- إلزامه يدفع أجرة المثل عن المدة التي بقي فيها شاغلاً للعقار بعد انتهاء المدة العقدية.
- تحميل المدعى عليه كافة المصاريف والنفقات وأتعاب المحاماة.
مع التقدير والاحترام.
دبي في……..
المحامي الوكيل………
التوقيع……………
أهمية الاستعانة بمحامي في إعداد الدعوى وتقديمها
تعتبر دعوى إخلاء العقار في الإمارات من الدعاوى المعقدة والشائكة، والتي تحتاج إلى اتباع إجراءات قانونية معينة، خاصة فيما يتعلق بتوجيه الإخطارات، والمدد القانونية المقررة بشأنها.
ولذلك تأتي أهمية الاستعانة بمحام عقاري مختص بالإيجارات فيما يتعلق بدعوى إخلاء العقار، لأن ذلك المحامي يعمل على تأسيس دعوى إخلاء العقار بشكل قانوني سليم، مستوفياً كافة الشروط والمتطلبات اللازمة وفق أحكام قانون الإيجارات في الإمارة التي يقع فيها العقار، وأحكام القوانين الأخرى ذات الصلة، وبالأخص قانون الإجراءات المدنية.
الأسئلة الشائعة
وفي نهاية مقالتنا عن دعوى اخلاء عقار في الإمارات، والتي وضحنا من خلالها كيفية تقديم الدعوى والحالات الموجبة لها، وإجراءات رفعها، مع ضرورة الاستعانة بأفضل محامي عقاري مختص بقضايا الايجار من قبل مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية.
يمكنك الاطلاع على دعوى اخلاء لعدم سداد الأجرة في الامارات، ودعوى اخلاء لانتهاء عقد الايجار في الامارات ونموذج عنها، والتعرف على دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات، وقانون اخلاء المستأجر ابوظبي، ومعرفة نموذج دعوى إزالة شيوع عقار بالإمارات والإجراءات القانونية لرفعها.
المصادر:
- قانون ايجارات دبي.
- منصة تشريعات الإمارات العربية المتحدة.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا.
مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.
