إلغاء وفسخ عقد الإيجار في دبي: الحالات والإجراءات والغرامات

يبرم عقد الإيجار لتنظيم العلاقة الإيجارية ما بين المؤجر والمستأجر، مع ضمان الالتزام به وتحمل مسؤولياته بما يحفظ حقوق الأطراف.

ورغم ذلك أقر القانون العديد من الحالات التي ينتهي بموجبها عبر الغاء وفسخ عقد الايجار دبي، مع توافر مجموعة من الشروط القانونية التي نسلط الضوء عليها في هذا المقال.

الغاء وفسخ عقد الايجار دبي

يُعرف قانون تنظيم العلاقات الإيجارية في دبي عقد الإيجار بأنه العقد الذي يلتزم المؤجر بموجبه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار لغرض معين مدة معينة لقاء بدل معين. وبالتالي نجد أن العقد يتطلب تحديد مدة معينة لتأجير العقار وكأي عقد فهو ملزم للطرفين نتيجة اتفاقهما عليه وتوقيعه وتسجيله عند الجهات الرسمية.

بناًء على ما سبق قد يتبادر إلى ذهننا هل يجوز أصلًا الغاء وفسخ عقد الايجار دبي بشكل عام؟ 

حسب قانون فسخ عقد الإيجار في دبي والذي يدعى بالقانون الاتحادي رقم 26 لسنة 2007 الذي ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين. فإنه وفقًا للمادة 14 حسب القانون الاتحادي رقم 33 لسنة 2008 القاضي بتعديل بعض أحكام القانون السابق. يحق لأحد طرفي العقد تعديل أحد شروطه مثل تحديد مدة إنهاء عقد إيجار من الطرفين. بشرط إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن تسعين يوماً من انتهاء العقد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

إجراءات إلغاء عقد الإيجار بعد انتهاء المدة

تتيح حكومة دبي عبر موقع دائرة الأراضي والأملاك الإلكتروني خدمة طلب إلغاء عقد الإيجار للعقارات المستأجرة في الإمارة التي انتهت مدة تأجيرها أو التي تم إخلاؤها.

وتحدد الإجراءات الواجب إتباعها للحصول على هذه الخدمة بطريقتين الأولى باستخدام التطبيق الإلكتروني. والثانية عبر مراكز الخدمة.

حيث تتمثل إجراءات الطريقة الأولى عبر النظام الإلكتروني بخمس خطوات كالتالي:

1. تسجيل الدخول إلى نظام إيجاري أو تطبيق دبي ريست في حال وجود حساب مسبق أو بإنشاء حساب ثم الدخول في حال الاستخدام للمرة الأولى.
2. إدخال البيانات وإسناد الوثائق المطلوبة التي تدعم طلب الإلغاء.
3. بعد الانتهاء من إدخال كل المطلوب في الخطوة السابقة والتأكد منه يجب إرسال الطلب بشكل إلكتروني.
4. استلام ومراجعة طلب الغاء وفسخ عقد الايجار دبي من قبل الموظف المسؤول عن هذه الخدمة.
5. في حال اعتماد الطلب يتم إرسال بريد إلكتروني يؤكد الأمر.

بينما تكون خطوات الخدمة في المراكز التي تقدمها كالتالي:

1. تكمن الخطوة الأولى بالتوجه إلى أحد مراكز الخدمة أو كما تدعى مراكز أمناء الخدمة العقارية.
2. تقديم المستندات المطلوبة والتأكد بأنها كاملة وصحيحة.
3. إدخال البيانات المطلوبة من قبل الموظف المسؤول والتأكد منها واعتمادها.
4. دفع الرسوم المطلوبة من قبل المتعامل، والحصول على وصل بذلك.

وتكون الرسوم مجانية عند طلب الخدمة عبر التطبيق الإلكتروني. بينما تقدر بمبلغ 40 درهم إمارتي عند التوجه إلى أحد مراكز الخدمة وهي تشتمل رسوم شركاء الخدمة بالإضافة إلى الضريبة على القيمة المضافة على شركاء الخدمة.

هل يمكن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟

يكمن التصرف القانوني الصحيح في حال رغبة المؤجر أو المستأجر المنفردة في إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بالحصول على رضى طرف العقد الآخر. وذلك لأنه حسب المادة رقم 7 من القانون الاتحادي الناظم للعلاقات الإيجارية. فإنه لا يجوز فسخ عقد الايجار الصحيح والساري المدة قانونيًا إلا بالتراضي بين الطرفين.

حالات انهاء عقد الإيجار من المالك قبل نهاية مدته

يحق للمالك الغاء وفسخ عقد الايجار دبي قبل أن تنتهي المدة القانونية المحددة في العقد، وذلك بتوافر إحدى الحالات القانونية التي تضمنها القانون، والتي يمكن حصرها بما يلي:

• إذا لم يلتزم المستأجر بدفع قيمة الإيجار المتفق عليها في العقد كاملةً أو بجزء منها، خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ إبلاغه بوجوب السداد، إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك.
• عندما يقوم المستأجر بتأجير العقار محل العقد أو جزء منه من الباطن، دون الحصول على موافقة خطية من المؤجر.
• عندما يقوم المستأجر باستخدام العقار محل عقد الإيجار في غايات وأفعال غير مشروعة أو تخالف الآداب العامة أو النظام العام، أو يسمح لشخص آخر باستعماله لهذه الغايات.
• إذا كان العقار محل عقد الإيجار محلًا تجاريًا، فإن من حق المالك المطالبة بفسخ العقد إذا لم يشغل المستأجر العقار ولم يستخدمه لمدة ثلاثين يومًا متصلة أو تسعين يومًا متقطعة في السنة الواحدة، إلا إذا توافر سبب مشروع، أو اتفق الطرفان على ما يخالف ذلك.
• عندما يُحدث المستأجر تغييرًا في العقار بشكل يؤثر على سلامته، ويتعذر بعده إعادة العقار لما كان عليه قبل التعديل.
• إذا ألحق المستأجر بالعقار ضررًا بسبب إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة، أو بسبب فعل متعمد، أو سمح للغير بإلحاق ضرر بالعقار.
• إذا اكتشف المالك بأن المستأجر يستخدم العقار في غير الغرض المؤجر لأجله، أو أنه يستخدمه بما يخالف أنظمة البناء والتخطيط واستعمال الأراضي.
• في حال كان العقار محل الإيجار آيلًا للسقوط، بشرط إثبات ذلك بتقرير فني يتم استخراجه من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.
• إذا لم يلتزم المستأجر بالالتزامات المفروضة عليه بموجب العقد أو القانون، خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يومًا من تاريخ إخطار المالك له بتنفيذ الالتزام.
• في حال اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وفقًا للقرارات الصادرة عن الجهات الحكومية المختصة.

شروط فسخ عقد الإيجار في دبي

يخضع فسخ عقد الإيجار في دبي لمجموعة من الشروط التي تضمن إنهاء العلاقة الإيجارية بطريقة قانونية وتحفظ حقوق كل من المؤجر والمستأجر، ولا يكفي مجرد رغبة أحد الطرفين بإنهاء العقد إذا كان العقد ما زال ساريًا، إلا في الحالات التي يسمح بها القانون أو عند اتفاق الطرفين.

وتتمثل أهم شروط فسخ عقد الإيجار في دبي فيما يلي:

• وجود عقد إيجار صحيح وموثق بين المؤجر والمستأجر، بحيث يكون محدد المدة ويتضمن حقوق والتزامات كل طرف.
• وجود سبب قانوني يسمح بفسخ العقد قبل انتهاء مدته، مثل إخلال أحد الطرفين بالتزاماته أو وجود حالة تمنح الطرف الآخر حق طلب الإنهاء.
• اتفاق المؤجر والمستأجر على إنهاء العقد بالتراضي، خصوصًا عندما يرغب أحد الطرفين في إنهاء العقد قبل موعد انتهائه دون وجود سبب قانوني مباشر.
• إخطار الطرف الآخر بالرغبة في إنهاء العقد وفق المدة المحددة في القانون أو المدة المتفق عليها داخل عقد الإيجار.
• استعداد الطرف الراغب في الفسخ لتحمل الآثار المالية الناتجة عن الإنهاء، مثل تسوية المستحقات أو أي التزامات منصوص عليها في العقد.
• اللجوء إلى الجهات المختصة عند وجود نزاع وعدم الوصول إلى اتفاق بين الطرفين.

قانون الإيجارات دبي

لا شك أن شروط فسخ عقد الإيجار والإجراءات المتبعة لإتمامها، أو حتى القيام بأي إجراءات أخرى تتعلق بعقود الإيجار تستند بطبيعة الحال إلى قانون الإيجارات.

ونحن حريصون على منحك لمحة عن أهمية قانون الإيجارات. حيث أنه المفتاح الأساسي لمعرفة حقوقك وواجباتك التي تم فرضها بمجرد إمضاء عقد الإيجار.

ولا بد من أن تعلم، بأن عقد الإيجار هو الركن الذي تستطيع الاستناد إليه لضمان حقوقك وبدون توثيقه فإنك تعرض نفسك لضياع حقوقك وخروج الأمر عن السيطرة.

فقد أكد قانون الإيجارات رقم 26 لعام 2007 الصادر في إمارة دبي. وذلك في مادته الرابعة على ضرورة توثيق عقد الإيجار بشكل خطي.

ويتضمن قانون الإيجارات الشروط الأحكام التي تحدد علاقة المستأجر والمؤجر. وواجبات كل منهما تجاه الآخر.

كما يتضمن كافة التفاصيل التي من شأنها حفظ الحقوق وتحقيق العدالة بين أطراف عقد الإيجار. ومنها تجديد العقد وحالات فسخ العقد وشروط رفع قيمة الإيجار وغيرها.

كما تم إنشاء لجنة المنازعات الايجارية بموجب القانون، وذلك بهدف إنهاء الخلافات الناشئة بين أطراف العقود الإيجارية. ومن الجدير بالذكر؛ أن حكومة دبي عمدت إلى توفير مختلف المؤسسات لدعم قطاع الإيجارات وتنظيم شؤونها.

وذلك عبر إتاحة الخدمات المتعلقة بتوثيق العقود وتقديم الشكاوى بشكل الكتروني بسيط. بالإضافة إلى إنشاء مؤسسة ريرا المعنية بمراقبة هذا القطاع.

يمكنك معرفة المزيد حول قانون الإيجارات دبي، كما يمكنك الحصول على شريك قانوني موثوق من خلال التواصل مع مكتب المحامي ابراهيم الملا للمحاماة والخدمات القانونية.

فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في دبي قبل انتهاء المدة

قد يحتاج المستأجر إلى إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بسبب ظروف شخصية أو مشاكل تتعلق بالعقار، إلا أن إنهاء العقد لا يتم بمجرد ترك العقار، وإنما يجب اتباع الإجراءات التي تحفظ حقوق الطرفين وتمنع نشوء مطالبات مالية لاحقة.

ويكون فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في دبي مرتبطًا بعدة حالات، منها:

• وجود موافقة من المؤجر على إنهاء العقد بالتراضي، مع تحديد تاريخ الإنهاء وتسوية جميع الالتزامات المتعلقة بالعقار.
• وجود إخلال من المؤجر بالتزاماته الأساسية، مثل عدم تمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار أو عدم معالجة العيوب المؤثرة على الاستخدام.
• عدم قيام المؤجر بالإصلاحات الضرورية التي تقع ضمن مسؤوليته، والتي تؤثر على صلاحية العقار للغرض المؤجر من أجله.
• وجود مشاكل قانونية أو مادية في العقار تمنع المستأجر من الانتفاع به وفق ما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.
• الالتزام بما ورد في عقد الإيجار من شروط خاصة بالإنهاء المبكر، مثل مدة الإخطار أو أي التزامات مالية متفق عليها.
• تسليم العقار للمؤجر بالحالة المطلوبة وإنهاء جميع الأمور المتعلقة بالمرافق والمبالغ المستحقة.

إجراءات إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء المدة

حدد القانون الإماراتي عدة إجراءات يجب اتباعها عند الرغبة بإنهاء عقد الإيجار قبل المدة المحددة، وهي:

1.  مراجعة عقد الإيجار الحالي: التأكد من مدة الإشعار المحددة لإنهاء العقد وأي شروط متعلقة بالإنهاء المبكر.
2.  التواصل مع المالك أو وكيل العقار: قم بإخبارهم برغبتك بإنهاء العقد مبكرًا. ووضح سبب ذلك (انتقالك من العمل أو ظروف شخصية). قد تترتب رسوم على ذلك والتي تختلف تبعا لكل عقد ومدة الإشعار.
3. التقدم بطلب رسمي: قد يتطلب الأمر تعبئة استمارة رسمية وتوقيعها من قبلك والمالك أو وكيل العقار. قد يُطلب أيضًا دفع رسوم إدارية.
4. الترتيبات النهائية: قم بترتيب معاينة العقار مع المالك أو الوكيل، وتحقق من دفع أية رسوم مترتبة. وتسليم المفاتيح بطريقة صحيحة.

غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر

يتم تطبيق غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في دبي وفقًا للشروط والأحكام المتفق عليها في العقد.

وفي حالة خرق المستأجر لتلك الشروط، فإن المالك لديه الحق في فرض عقوبات على المستأجر. يتم تحديد مبلغ الغرامة المطبقة لفسخ العقد بناءً على التفاوض بين الطرفين والتشريعات المحلية ذات الصلة.

عادةً ما يتم تضمين قواعد وشروط الفسخ والغرامات المحتملة في عقد الإيجار نفسه. وتختلف حجم تلك الغرامات بين العقود الإيجارية المختلفة، وتعتمد على عدة عوامل مثل مدة الإيجار، ومستوى العقار، والسبب وراء فسخ العقد.

لذا، يوصى بالتحقق من عقد الإيجار الخاص بك والتواصل مع الجهة التي وضعت لك العقد. من أجل الحصول على معلومات أكثر تفصيلية حول المبلغ المطبق لغرامة فسخ عقد الإيجار في حالة فسخها.

نموذج إنهاء عقد ايجار بالتراضي في دبي

الفريق الأول: السيد/……………… (بيانات المؤجر كاملة).

الفريق الثاني: السيد/……………… (بيانات المستأجر كاملة).

مقدمة العقد:

حيث أن الفريق الأول مالك للعقار رقم….. منطقة سكنية……….، قام بتأجيره للفريق الثاني لمدة سنة كاملة، بأجر قدره……. درهم، ونظرًا لظروف المستأجر القاهرة، نتيجة نقل مكان عمله من إمارة دبي إلى إمارة أبوظبي، فقد اتفق الفريقان على ما يلي:

1.  تعتبر مقدمة العقد جزءًا لا يتجزأ منه.
2.  يلتزم الفريق الثاني بتسليم الفريق الأول العقار المؤجر بالحالة التي استلمها بها، وذلك خلال أسبوع من تاريخ تحرير العقد.
3.  يلتزم الفريق الأول بإبراء ذمة الفريق الثاني، وتوثيق إنهاء عقد الإيجار لدى بلدية دبي، ودفع كافة الرسوم المتعلقة بذلك التوثيق.
4.  يلتزم الفريق الثاني بأداء مبلغ ضمانًا لفواتير الكهرباء والماء والهاتف.
5.  يقرُّ كل من الفريقين بإبراء ذمة الفريق الآخر في كل ما يتعلق بعقد الإيجار المبرم بينهما.
6.  يعتبر قانون إيجارات دبي 26 القانون المعتمد في حال حدوث خلاف بين الفريقين.
7.  حرر هذا العقد على نسختين لكل فريق نسخة.

دبي في………../……….

الفريق الثاني……………… الفريق الأول……………………….

خروج المستأجر قبل نهاية عقد الإيجار في دبي

يختلف وضع خروج المستأجر قبل نهاية عقد الإيجار حسب سبب الخروج والجهة التي تطلب إنهاء العلاقة الإيجارية، فقد يكون الخروج بناءً على رغبة المستأجر أو نتيجة طلب المؤجر إخلاء العقار وفق الحالات التي يسمح بها القانون.

وتشمل حالات خروج المستأجر قبل نهاية العقد ما يلي:

• خروج المستأجر بالاتفاق مع المؤجر، حيث يتم إنهاء العقد بالتراضي وتحديد موعد التسليم وتسوية أي مبالغ مالية مستحقة.
• خروج المستأجر بسبب وجود إخلال من المؤجر، مثل عدم توفير الانتفاع المتفق عليه بالعقار أو وجود عيوب تمنع استخدامه بالشكل المطلوب.
• خروج المستأجر بسبب ظروف خاصة، بشرط مراجعة شروط العقد ومعرفة الالتزامات الناتجة عن الإنهاء المبكر.
• إخلاء المستأجر من قبل المؤجر عند تحقق الحالات القانونية، مثل عدم دفع الأجرة، أو التأجير من الباطن دون موافقة، أو استخدام العقار بطريقة مخالفة.
• ضرورة إخطار الطرف الآخر بالإجراءات المطلوبة قبل إنهاء العلاقة الإيجارية.
• توثيق عملية إنهاء العقد وتسليم العقار لتجنب أي نزاعات مستقبلية حول المسؤوليات أو المستحقات.

غرامة فسخ عقد الإيجار في دبي وكيف يتم تحديدها

لا توجد غرامة موحدة تطبق على جميع حالات فسخ عقد الإيجار في دبي، إذ تختلف الآثار المالية الناتجة عن إنهاء العقد حسب شروط الاتفاق المبرم بين المؤجر والمستأجر وطبيعة الحالة التي أدت إلى الفسخ.

ويتم تحديد الالتزامات المالية المتعلقة بفسخ العقد وفقًا لما يلي:

• مراجعة بنود عقد الإيجار لمعرفة ما إذا كان يتضمن شروطًا خاصة بالإنهاء المبكر أو التعويضات الناتجة عنه.
• الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على قيمة أي مبالغ مستحقة عند إنهاء العقد بالتراضي.
• تحمل الطرف المتسبب في الإخلال بالعقد للآثار القانونية والمالية الناتجة عن ذلك وفقًا للحالة.
• التمييز بين فسخ العقد قبل انتهاء مدته وبين انتهاء العقد بشكل طبيعي بعد انقضاء المدة المحددة.
• عند انتهاء مدة العقد، يجب مراعاة إجراءات عدم التجديد والإخطار وفق الأحكام المنظمة للعلاقة الإيجارية.
• لا يعني فسخ العقد دائمًا وجود غرامة مالية، فقد تكون النتيجة مجرد تسوية الحقوق وتسليم العقار وإنهاء الالتزامات القائمة.

بنود عقد الإيجار المرتبطة بالفسخ المبكر

إن غرامة فسخ عقد الإيجار دبي تنتج بشكل مباشر عما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار المبرم بين المؤجر والمستأجر.

ومن الأهمية أن يتم إبرام عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر مستوفيًا لكافة البيانات والشروط اللازمة بحسب قانون المستأجر والمؤجر بدبي، وهي:

• اسم المؤجر والمستأجر، مع البيانات الشخصية والعناوين بالكامل وأرقام التواصل.
• العقار المؤجر برقمه وأوصافه وعنوانه.
• مدة عقد الإيجار وكيفية تمديده أو تجديده.
• الأجرة المتفق عليها، وكيفية زيادتها، وما يضاف عليها من مبالغ كضمانات عن فواتير الكهرباء والماء والهاتف.
• التزامات كل من المؤجر والمستأجر وحقوق كل منهما.
• الشروط المتعلقة بفسخ أو الغاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته.
• النص على حل المنازعات الناشئة عن العقد أمام مركز حل المنازعات الإيجارية في دبي.
• توقيع كل من الطرفين في نهاية العقد.
• تحرير العقد على نسختين لكل طرف نسخة.
• توثيق العقد لدى بلدية دبي.

الأسئلة الشائعة

فيما يلي نجيب على أكثر الأسئلة شيوعًا في قضايا فسخ العقود الايجارية:

إلى هنا نصل إلى ختام مقالنا عن الغاء وفسخ عقد الايجار دبي بعد أن تعرفنا على جميع الأمور القانونية المرتبطة به مع استعراض نموذج طلب إلغاء بسيط للعقد، وخطوات الحصول على هذه الخدمة. وللمزيد من المعلومات عن الموضوع أو للحصول على استشارة محامي عقارات بخصوص غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المؤجر. لا تتردد بالاتصال بمكتب محاماة مختص بالشؤون الإيجارية.

اطلع على تفاصيل انهاء عقد الايجار قبل انتهاءه.

الدكتور المحامي محمد الرملاوي

كتب هذا المقال وراجعه قانونيًا الدكتور المحامي محمد الرملاوي،

محام ومستشار قانوني ومحكم دولي، مقيد برقم 120365 منذ 29/01/1992، ويمتلك خبرة عملية لأكثر من 30 عاما في المحاماة و التقاضي والاستشارات القانونية وصياغة العقود والمذكرات والدعاوى وأعمال التحكيم، مع خبرة واسعة في القضايا الجنائية والمدنية والتجارية والعمالية والشرعية والإدارية.

يركز في كتاباته على تقديم محتوى قانوني واضح ودقيق، يساعد القارئ على فهم حقوقه وخياراته قبل اتخاذ أي إجراء. تشمل خبرته القضايا الجنائية والمدنية والتجارية والعمالية والشرعية والإدارية، إضافة إلى التحكيم وتسوية المنازعات. وتتميز مقالاته بأنها تجمع بين اللغة المبسطة والخبرة العملية، مع الالتزام بتقديم معلومات قانونية تثقيفية لا تغني عن الاستشارة المباشرة عند وجود ملف خاص.