يعتبر فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر في الإمارات من أكثر المسائل أهمية في منازعات عقود الإيجار بالإمارات.
هل ترغب بالاستعلام عن هذا الموضوع؟ اضغط هنا للاستعانة بأفضل محامي عقود إيجار بالإمارات لدى مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية.
ليوضح لك شروط فسخ عقد الإيجار الجديد، وكل ما يتعلق به.
جدول المحتويات
فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر في الإمارات.
لم يصدر المشرع الإماراتي قانوناً اتحادياً عاماً ينظم علاقة المؤجر والمستأجر على غرار القوانين الاتحادية الأخرى. مثل قانون المعاملات المدنية وقانون الإجراءات المدنية.
وإنما ترك أمر تنظيم عقد الإيجار لكل إمارة بشكل مستقل. بشرط أن يتم إصدار تلك القوانين المحلية بما لا يتعارض مع أحكام القوانين الاتحادية، وخاصة قانون المعاملات المدنية.
وقد أصدرت إمارة أبو ظبي قانون الإيجار رقم 20 لعام 2006، وأصدرت إمارة دبي قانون الإيجارات في دبي رقم 26 لعام 2007. وتم تعديله بأكثر من مرسوم.
كما أصدرت إمارة الشارقة قانون الإيجار رقم /2/ لعام 2007. وأما إمارة عجمان فقد أصدرت المرسوم الأميري رقم /2/ عام 2017. بينما أصدرت إمارة رأس الخيمة القانون رقم /8/ عام 2021.
وتعتبر كل القوانين والمراسيم السابقة منظمة لعلاقة المؤجر والمستأجر في الإمارات العربية المتحدة. وفقاً لمكان إبرام عقد الإيجار في كل إمارة.
ولضيق المجال في المقالة سنركز فقط على فسخ عقد الإيجار في إمارة دبي. حيث يحق للمؤجر وفق المادة 25 من قانون إيجارات دبي. طلب إخلاء المستأجر من العقار المؤجر قبل انتهاء مدة الإيجار في الحالات التالية:
- عدم دفع المستأجر للأجرة في الوقت المحدد لذلك، بالرغم إخطاره بالسداد، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار.
- قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن دون موافقة خطية من المؤجر.
- استعمال العقار المؤجر من قبل المستأجر بطريقة غير مشروعة. أو مخالفة للنظام العام والآداب العامة.
- إحداث المستأجر تغيير جوهري في العقار المؤجر، أو إلحاقه ضرراً كبيراً به نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم. أو السماح للغير بإلحاق الضرر به.
- استعمال العقار المؤجر من قبل المستأجر، لغير الغرض المخصص له. أو على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء في إمارة دبي.
- أن يكون العقار على وشك السقوط، بشرط إثبات ذلك من قبل المؤجر بتقرير فني مصادق عليه من بلدية دبي.
- مخالفة المستأجر للالتزامات والشروط المفروضة عليه بعقد الإيجار. وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره من قبل المؤجر بذلك.
شروط فسخ العقد من قبل المؤجر في الامارات
إذا ما أردنا أن نوضح الشروط الرئيسية لفسخ عقد الايجار من قبل المؤجر في الإمارات العربية المتحدة. يتوجب علينا العودة إلى القوانين المحلية، كل قانون على حدى.
وحالات الفسخ لعقد الإيجار من قبل المؤجر جميعها مبنية على إخلال المستأجر بالالتزامات العقدية والقانونية المتوجبة عليه.
وإذا ما رجعنا للقوانين المحلية المتعلقة بتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر في كل إمارة، فإنه يوجد قاسم مشترك بينها على النحو التالي:
- يشترط لإخلاء المستأجر من العقار المؤجر إخطاره بذلك.
- يتم حل كافة المنازعات الإيجارية أمام لجان مختصة، تسمى لجان فض المنازعات الإيجارية. وتسمى في إمارة دبي مركز فض المنازعات الإيجارية.
- جميع القوانين المحلية المتعلقة بالإيجار ترتبط ارتباطاً مباشراً بقانون المعاملات المدنية. وقانون الإجراءات المدنية الإماراتي. فيما يتعلق بفض المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار.
وبالتالي يمكن القول بأن شروط فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر في الإمارات هي:
- إخلال المستأجر بالتزاماته العقدية، أو القانونية، أو التي تفرضها القرارات المحلية في كل إمارة.
- ظهور حالة من الحالات الخاصة بإخلاء المستأجر سواء قبل نهاية المدة العقدية، أو بمجرد انتهائها. والتي تخول المؤجر طلب إخلاء المستأجر.
- ضرورة إخطار المستأجر بالإخلاء قبل فترة محددة تختلف من قانون إيجارات إلى آخر.
فمثلا بحسب قانون إيجارات دبي، يتوجب على المؤجر إخطار المستأجر خلال 30 يوماً لسداد الأجرة. أما إذا كان إخلاء المؤجر للمستأجر قبل انتهاء المدة العقدية.
وفي حال اقتضت متطلبات التطور العمراني هدم العقار وإعادة بنائه، فإن مدة الإخطار 90 يوماً قبل انتهاء مدة العقد.
أما إذا تم فسخ عقد الايجار من قبل المستأجر بحسب قانون المستأجر، أو ما يسمى قانون الايجارات الجديد في دبي.
ولم يلتزم بشرط الإخطار في الفسخ، فإن ذلك سيرتب عليه غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر.
الأسئلة الشائعة
وفي ختام مقالتنا عن فسخ عقد الايجار من قبل المؤجر في الإمارات، نرجو أن نكون قد وضحنا لكم شروط ذلك الفسخ ومتطلباته.
مع التأكيد على الاستعانة بأفضل محامي قضايا ايجارية، والذي يقدم أفضل نموذج إنهاء عقد ايجار بالتراضي. وتأكد أنك ستجده في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية.
كما يمكن الاطلاع على فسخ عقد ايجار بالإمارات. وتعرف على ذلك حسب منطقتك فاقرأ عن فسخ عقد الايجار بالشارقة، أو فسخ عقد الايجار بعجمان.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا.
مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.