دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم في الإمارات: الشروط والإجراءات وصيغة جاهزة

في إحدى المعاملات التجارية في دبي، اشترى خالد شقة على المخطط ودفع الثمن كاملًا، لكن الشركة المطوّرة تأخرت في التسليم دون عذر، ما دفعه لرفع دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم. في القانون الإماراتي، يتيح الفسخ للمشتري استرداد أمواله والمطالبة بالتعويض عند إخلال البائع بالتسليم بعد إنذاره رسميًا.

يتناول هذا المقال تعريف الفسخ وشروطه، وخطوات رفع الدعوى، والحالات التي ترفضها المحكمة، والفرق بين الفسخ القضائي والتراضي، والآثار القانونية المترتبة، مع إجابات عن الأسئلة الشائعة وأهمية الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان الحقوق.

هل تواجه مشكلة في تنفيذ عقد بيع؟ تواصل مع محامي في ابوظبي خبير الآن واحصل على استشارة قانونية موثوقة.

ما هو فسخ عقد البيع في القانون الإماراتي؟

يُعرّف القانون الإماراتي فسخ عقد البيع بأنه إنهاء للعقد الصحيح بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزام جوهري، ويترتب عليه إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد. ووفقًا للمادة (272) من قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته، فإن الفسخ يتم وفق الشروط الآتية:

1. وجود إخلال جوهري من أحد الأطراف، مثل عدم تسليم المبيع أو الامتناع عن دفع الثمن.
2. توجيه إنذار رسمي للطرف المخل يمنحه مهلة للتنفيذ قبل طلب الفسخ.
3. ألا يكون الإخلال بسبب قوة قاهرة أو عذر مشروع خارج عن إرادة الطرف المخل.

تعرف أيضًا على: إجراءات وشروط فسخ عقد البيع في الإمارات.

شروط فسخ عقد البيع بسبب عدم التسليم في الإمارات

لفسخ عقد البيع في القانون الإماراتي ضوابط دقيقة تضمن تحقيق التوازن بين حقوق البائع والمشتري، وتقوم المحكمة بالتحقق منها قبل إصدار الحكم وهي:

1. يُعد عدم التسليم إخلالًا جوهريًا، خصوصًا إذا كان البائع ملزمًا بالتسليم في موعد محدد ولم يفِ به.
2. يجب أن يكون العقد قانونيًا وصحيح الأركان، وموثَّقًا وفقًا للشروط الأساسية.
3. يجب على المشتري غالبًا أن يُقدّم إنذارًا رسميًا للبائع يُطالب فيه بالتسليم أو فسخ العقد، لكون ذلك شرطًا مقيدًا حسب المادة 272 من قانون المعاملات المدنية الاتحادي الإماراتي.
4. يجب أن يكون الإخلال غير ناجم عن قوة قاهرة أو نعذر فيها البائع.

أمثلة تطبيقية

من الأمثلة على فسخ عقد البيع بسبب عدم التسليم في القانون الإماراتي:

• قضت المحكمة بأن البائع ملزم بتسليم المبيع في الموعد المتفق عليه، وإذا تأخّر، يحق للمشتري الفسخ دون حاجة لتبرير إضافي.
• في حال هلاك المبيع قبل التسليم بفعل قوة قاهرة، ينفسخ العقد تلقائيًا ويجب للبائع رد الثمن إن دُفع مسبقًا.

خطوات رفع دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم في المحاكم الإماراتية

في حال إخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع، يتيح القانون الإماراتي للمشتري رفع دعوى فسخ عقد البيع وفق إجراءات محددة لضمان حماية حقوقه. وتتمثل هذه الخطوات في:

1. تحرير صحيفة الدعوى تتضمن بيانات الأطراف، ووقائع النزاع، وأسباب الفسخ، والطلبات القضائية.
2. إرفاق المستندات المؤيدة مثل نسخة العقد، وإيصال الدفع، وصور من الإنذارات أو المراسلات التي تثبت الإخلال.
3. تسجيل الدعوى بالمحكمة المختصة إلكترونيًا أو حضوريًا، مع سداد الرسوم المقررة.
4. إعلان المدعى عليه بالطرق القانونية لإخطاره بموعد الجلسة.
5. حضور الجلسات وتقديم المرافعات حتى صدور الحكم إما بفسخ العقد أو رفض الدعوى.

اقرأ أيضًا: دعوى فسخ عقد بيع في الإمارات.

ما الحالات التي ترفض فيها المحكمة دعوى فسخ عقد البيع؟

لا تحكم المحاكم الإماراتية بفسخ عقد البيع تلقائيًا، بل ترفض الدعوى إذا لم تتوافر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة (272) من قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته. ومن أبرز هذه الحالات:

1. منح البائع مهلة للتسليم بموجب العقد أو الإعذار، وعدم انقضائها بعد.
2. تقديم طلب الفسخ قبل حلول موعد الاستحقاق، مما يجعل الدعوى سابقة لأوانها.
3. وجود عذر مشروع أو قوة قاهرة حالت دون تنفيذ الالتزام، مثل الكوارث أو الظروف الطارئة التي يعترف بها القانون.

الفرق بين فسخ العقد وفسخه بالتراضي في القانون الإماراتي

يُفرّق القانون الإماراتي بين الفسخ القضائي والفسخ بالتراضي من حيث الإجراءات، والآثار، وأسباب اللجوء لكل منهما. يوضح الجدول التالي أبرز الفروق:

1. استرداد المبلغ المدفوع: يُرد المبلغ أو الثمن إلى الطرف المدفع له.
2. التعويض عن الأضرار: للمتضرر الحق في طلب تعويض عن الأضرار الناتجة من فسخ العقد.
3. إعادة الحال إلى ما كان عليه: يُعاد الطرفان إلى وضعهما السابق على التعاقد، ويُسقط الالتزام المتبادل الناتج عنهما.

صيغة صحيفة دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم في الإمارات

عند رفع دعوى فسخ عقد بيع أمام المحكمة في دولة الإمارات، يجب أن تُحرر صحيفة الدعوى بصياغة قانونية واضحة وفق متطلبات قانون الإجراءات المدنية الاتحادي، وأن تتضمن بيانات الأطراف، ووقائع الدعوى، والأساس القانوني، والطلبات. وفيما يلي صيغة مختصرة يمكن الاسترشاد بها:

دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم

إلى المحكمة الابتدائية بدبي.

المدعي: السيد….. عنوانه….. يمثله المحامي…..

المدعى عليه: السيد………… عنوانه…………

الموضوع: فسخ عقد بيع لعدم التسليم.

وقائع الدعوى:

أبرم موكلي عقد بيع مع المدعى عليه لشراء كمية من القمح، وقد كان الاتفاق يتضمن دفع 40% من ثمن القمح، ومن ثم يقوم البائع بتسليم القمح إلى المشتري، وبمجرد استلامه ومعاينته وزناً ونوعية يتم دفع المتبقي من ثمن الشيء المبيع والذي يعادل 60%، وذلك خلال مدة أقصاها 45 يوماً من تاريخ إبرام العقد.

وقد نفذ الموكل التزامه بدفع 40% من قسمة القمح، عنده انتهاء المدة المقررة في العقد، أخطر موكلي المدعى عليه بضرورة تسليم المواد، ومن ثم دفع المتبقي من الثمن.

إلا أن المدعى عليه ماطل في التسليم، ثم سلم جزء من المادة يعادل فقط 30% من الكمية المتفق عليها.

وبالتالي فقد نقض البائع بالتزاماته في تسليم الشيء المبيع، مما يمنح الموكل الحق في المطالبة بفسخ العقد والتعويض عما لحقه من ضرر نتيجة ذلك.

وبناءً عليه نلتمس من المحكمة ما يلي:

• الحكم بفسخ عقد البيع المبرم ما بين الطرفين، واسترداد ما تم دفعه من ثمن بنسبة 40%، ورد الكمية المسلمة والمقدرة بـ 30% إلى البائع.
• تعويض موكلي عما لحقه من ضرر مادي نتيجة التزامه بصفقات أخرى بناء على عقد البيع لم يتمكن من تنفيذها نتيجة إخلال البائع بالتزاماته.
• تحميل المدعى عليه كافة النفقات والمصاريف القضائية وأتعاب المحاماة.

مع وافر التقدير والاحترام.

دبي في……….
المحامي الوكيل………..
التوقيع………….

متى تحتاج إلى محامٍ متخصص في قضايا فسخ العقود؟

قد تواجه مواقف قانونية معقدة تتطلب خبرة محامٍ مختص لضمان حماية حقوقك وتجنب الأخطاء الإجرائية التي قد تؤثر على نتيجة الدعوى. ومن هذه المواقف:

• عند وجود تعقيدات قانونية أو مستندات رسمية مثل صيغ إنذار أو صحيفة دعوى.
• إذا الرغبة في تحقيق أكبر قدر من التعويض أو فسخ سريع.
• إن كان هناك مدة تقادم قريبة أو تنازع حول التاريخ أو الركن القانوني.
• إذا القيم أو التعويضات كبيرة، حيث يُنصح بمحامٍ لضمان التمثيل والتقدير الصحيح.

الأسئلة الشائعة حول دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم

تشكل دعوى فسخ عقد بيع لعدم التسليم في الإمارات أداة قانونية فعّالة لحماية المشتري عند إخلال البائع بالتزاماته، إذ تتيح استرداد المبالغ المدفوعة والمطالبة بالتعويض وفق شروط وإجراءات محددة في القانون الإماراتي. فهم هذه الضوابط، مع الاستعانة بمحامٍ مختص، يضمن سلامة الإجراءات وحماية الحقوق، خاصة في العقود ذات القيمة العالية.

إذا كنت تواجه مشكلة في تنفيذ عقد بيع، تواصل معنا عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا لاستشارة محامي خبير في قضايا العقود.

قد يهمك أيضًا:

• مذكرة دفاع في دعوى فسخ عقد بيع في الإمارات.
• صحيفة طعن بالنقض في حكم فسخ عقد بيع في دولة الإمارات.
• دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات.
• دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات.
• فسخ عقد البيع لعدم سداد الثمن في الإمارات.
• شروط وإجراءات استئناف دعوى فسخ عقد بيع في الإمارات.

تنويه قانوني:
المعلومات الواردة لأغراض تثقيفية فقط ولا تُشكّل مشورة قانونية. للحصول على استشارة مخصّصة، يُرجى التواصل مع محامٍ مرخص في دولة الإمارات العربية المتحدة.

المصادر:

• قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته.
• قانون الإجراءات المدنية الاتحادي رقم 42 لسنة 2022.
• بوابة التشريعات الإماراتية.

المحامي عبد الله

المستشار القانوني في مكتب عزة الملا.
مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.

المستشار القانوني في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.