رغبة من المشرع الإماراتي بتنظيم العلاقة بين مؤجر العقار ومستأجره في دبي فقد أتاح للمؤجر توجيه انذار بالاخلاء في الإمارات للمستأجر بحسب حالات محددة نظمها قانون الإيجارات.
فما هي الحالات التي يمكن للمؤجر من خلالها توجيه إنذار بالإخلاء؟، وما هو الإشعار وكيف يتم تقديمه؟، تابع معنا.
إن كنت ترغب بالاستفادة من خبرات افضل محامي في الامارات، اتصل بنا على مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية واطلب الاستشارة القانونية من الكادر القانوني الكفؤ والمتخصص.
جدول المحتويات
انذار بالاخلاء في الإمارات.
نظم قانون رقـم (33) لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي العلاقة الإيجارية بين مؤجر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار يلتزم المؤجر بمقتضاه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار لغرض معين مدة معينة لقاء بدل معين.
ومن الضروري أن يتضمن العقد بيانات ومعلومات العقار المؤجر وشروط الإيجار، نذكر منها:
- وصف العقار وصفاً نافياً للجهالة.
- الغرض من تأجيره.
- مدة وبدل الإيجار.
- كيفية أدائه.
- اسم مالكه إن لم يكن هو المؤجر.
كما اشترط المشرع الإماراتي تسجيل كافة عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وأية تعديلات تطرأ عليها لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
إضافة إلى ما سبق أوضحت المادة (25) من القانون الحالات التي يمكن للمؤجر خلالها طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة، وحصرها في عدة حالات نذكر منها الحالات التالية:
- إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره بالسداد، إلا إذا اتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- إذا استعمل المستأجر العقار لغاية مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة أو سمح للآخرين باستعماله.
- إذا غير المستأجر في العقار بحيث أثر هذا التغيير على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، وإذا ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد، وكذلك عند إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر.
- إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجّر لأجله أو استعمله بشكل يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة.
- إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يُثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.
ولا بد من التنويه أن على المؤجر تقديم إخطار للمستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل.
كما حدد القانون أربع حالات يمكن للمؤجر خلالها طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار فيما يلي:
- إذا رغب مالك العقار في هدمه لأجل إعادة بنائه أو إضافة مباني جديدة تمنع انتفاع المستأجر من العقار المؤجر، وذلك شرط أن يحصل على التراخيص اللازمة من الجهات المعنية.
- إذا استلزمت حالة العقار إجراء صيانة شاملة له أو ترميمه، وتعذر إجراءها بوجود المستأجر في العقار، علماً أنه يجب التثبت من حالة العقار بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.
- إذا كان لدى مالك العقار رغبة في استعادته لاستعماله الشخصي أو لأي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، شرط أن يثبت عدم ملكيته للبديل المناسب.
- في حال شروع مالك العقار في بيع العقار المؤجر.
وفي جميع الحالات السابقة الذكر فقد أوجب المشرع على المؤجر أن يقوم بإخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل اثني عشر شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء.
الأسئلة الشائعة
وإلى هنا نصل إلى ختام مقالنا حول انذار بالاخلاء في الإمارات، الذي وضحنا من خلاله الحالات التي حددها القانون لتقديم إنذار بالإخلاء لعدم سداد الأجرة، وأجبنا عن أبرز الأسئلة الشائعة.
منوهين في ذات الوقت على ضرورة الاستعانة بالخبرات التي يملكها أفضل محامي متخصص بهذا النوع من القضايا لدى مكتب عزة إبراهيم الملا للمحاماة والاستشارات القانونية.
ننصحك بالاطلاع على الإنذار العدلي في القانون الإماراتي، ومعرفة الإنذار قبل فسخ عقد الايجار الإماراتي، والاطلاع على صيغة انذار قانوني في الإمارات.
المصادر:
الصفحة الإلكترونية لقانون رقم 33 لسنة 2008.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا.
مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.