بدأت المشكلة عندما انتهت مدة عقد إيجار أحد المحلات التجارية في الإمارات، إلا أن المستأجر استمر في استخدام المحل ولم يتمكن الطرفان من الوصول إلى اتفاق جديد بشأن استمرار العلاقة الإيجارية، حيث حاول المؤجر إنهاء الأمر بشكل ودي، ولكن عدم تسليم المحل دفعه إلى البحث عن الإجراءات القانونية اللازمة لاسترداده.
هذه الحالة تعكس أحد أكثر النزاعات شيوعًا في إيجارات المحلات التجارية، حيث لا يكون الخلاف دائمًا حول العقد نفسه، وإنما حول الإجراءات الصحيحة التي يجب اتباعها عند انتهاء العلاقة الإيجارية أو الرغبة في إنهائها قبل انتهاء المدة.
وتختلف إجراءات إخلاء المحل التجاري أو فسخ عقد الإيجار بحسب سبب الإنهاء، سواء كان بسبب انتهاء مدة العقد، أو عدم الالتزام ببنوده، أو وجود مخالفة من أحد الطرفين، لذلك نستعرض في هذا الدليل أحكام دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات، وحالات فسخ عقد الإيجار، والإجراءات المرتبطة بها.
تواجه تعثر مستأجر محل تجاري وتفكر في الإخلاء؟ عبر دليل محامين الإمارات يمكنك مراجعة الإخطار والمستندات قبل رفع الدعوى.
جدول المحتويات
دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات
بحسب قانون المستأجر والمؤجر الامارات، فإن الغاية من إبرام عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر تختلف بحسب طبيعة الشيء المتعاقد عليه والغرض من الانتفاع به، فإذا كان موضوع عقد الإيجار عقارًا مخصصًا للسكن فإن العقد يكون إيجارًا سكنيًا، أما إذا كان العقار مخصصًا لأعمال تجارية أو صناعية أو مهنية فإن العقد يكون إيجارًا لغايات استثمارية.
وقد ميزت قوانين الإيجار في الإمارات، سواء القوانين المحلية في كل إمارة أو الأحكام المنظمة لإجراءات فض المنازعات، بين الإيجار المخصص للسكن والإيجار المخصص للنشاط التجاري أو الاستثماري، وذلك بسبب اختلاف طبيعة الالتزامات المرتبطة بكل نوع من أنواع الإيجار.
وتشمل دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات الحالات التي يطلب فيها المؤجر استرداد المحل أو إنهاء العلاقة الإيجارية بسبب وجود سبب قانوني أو تعاقدي يؤثر على استمرار إشغال المستأجر للعقار، ولا يقتصر الأمر على انتهاء مدة العقد فقط، بل قد يحدث الإخلاء أو فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة عند مخالفة المستأجر لالتزاماته.
ومن أبرز الحالات التي يمكن فيها طلب إخلاء المحل التجاري أو فسخ عقد الإيجار ما يلي:
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر إذا لم يقم بسداد الأجرة خلال المدة المتفق عليها في العقد أو وفق المدد والإجراءات المحددة في نظام الإيجارات المعمول به.
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا أحدث المستأجر أضرارًا جسيمة في العين المؤجرة بما يؤثر على سلامتها أو يمنع الانتفاع بها.
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المحل التجاري إذا استخدمه المستأجر لغير الغرض المخصص له، مثل تغيير النشاط التجاري المتفق عليه في العقد أو الرخصة التجارية.
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا قام المستأجر بتأجير المحل التجاري من الباطن أو التنازل عن الانتفاع به للغير دون الحصول على موافقة خطية من المؤجر.
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا استُخدم المحل بطريقة غير مشروعة أو بما يخالف النظام العام أو القواعد المنظمة للنشاط التجاري.
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء عند قيام المستأجر بإجراء تغييرات جوهرية أو تعديلات تؤثر على العقار أو تخالف شروط عقد الإيجار.
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا ترك المستأجر المحل التجاري دون إشغال في الحالات التي تخالف الشروط المتفق عليها أو الأحكام المنظمة للعلاقة الإيجارية.
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا كان لديه رغبة بهدم البناء أو إعادة بنائه من جديد، بشرط الحصول على التراخيص اللازمة واتباع الإجراءات المطلوبة.
ويختلف أثر كل حالة بحسب سبب الإنهاء وطبيعة المخالفة، لذلك يجب مراجعة عقد الإيجار والمستندات المرتبطة بالعلاقة الإيجارية قبل تقديم دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات أو المطالبة بفسخ العقد.
فسخ عقد ايجار محل تجاري في الامارات
وفق قانون الإيجارات دبي 2022 والمعروف باسم القانون رقم 26 الصادر عام 2007 والمعدل وفق القانون رقم 33 لعام 2008.
إنه لا يوجد ما يحدد إمكانية فسخ عقد الإيجار الصحيح الساري وفق المدة المتفق عليها في العقد من قبل طرف واحد فقط.
بل في حال دعت الحاجة إلى فسخ عقد إيجار المحل التجاري بناًء على رغبة أحد الأطراف فعليه قانونيًا. وفق المادة 7 من القانون المذكور الحصول على رضى الطرف الآخر وموافقته.
أي لا يجوز فسخ عقد الإيجار المبرم بين المستأجر والمؤجر إلا بالتراضي أو وفق أحكام القانون الناظم للعلاقة الإيجارية التي سنتحدث عنها تاليًا.
إخلاء محل تجاري بعد انتهاء مدة عقد الإيجار في الإمارات
يحدث إخلاء المحل التجاري بعد انتهاء مدة عقد الإيجار عندما تنتهي العلاقة الإيجارية ولا يتم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على استمرار العقد أو تجديده، ويختلف ذلك عن فسخ العقد قبل انتهاء مدته، لأن سبب المطالبة هنا يرتبط بانتهاء مدة الإيجار أو تحقق حالة قانونية تسمح باسترداد العقار.
ومن الحالات المرتبطة بإخلاء المحل التجاري بعد انتهاء مدة الإيجار:
- انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة الطرفين في تجديد العلاقة الإيجارية، مع الالتزام بالإجراءات والإخطارات المطلوبة.
- رغبة المؤجر في هدم العقار وإعادة بنائه أو إجراء أعمال إنشائية تمنع استمرار انتفاع المستأجر بالمحل، بشرط استكمال التراخيص والإجراءات اللازمة.
- حاجة المؤجر إلى إجراء أعمال ترميم أو صيانة جوهرية لا يمكن تنفيذها أثناء استمرار إشغال المحل التجاري، وفق الضوابط المطلوبة.
- رغبة المؤجر في استعادة المحل التجاري لاستخدامه الشخصي أو وفق الحالات التي يسمح بها القانون.
وفي هذه الحالات لا يتم الإخلاء بمجرد طلب المؤجر، وإنما يجب اتباع الإجراءات النظامية وإخطار المستأجر وفق المتطلبات القانونية، مع مراعاة الحقوق والالتزامات الناتجة عن انتهاء العلاقة الإيجارية.
قانون إيجار المحلات التجارية في دبي
ينظم قانون الإيجارات في دبي العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ويحدد الحقوق والالتزامات المتعلقة بعقود الإيجار والإجراءات المرتبطة بإنهاء العلاقة الإيجارية أو طلب إخلاء العقار.
وتختلف طبيعة العلاقة الإيجارية حسب استخدام العقار، حيث تختلف بعض الأحكام المرتبطة بالمحل التجاري عن العقارات المخصصة للسكن، باعتبار أن الإيجار التجاري يرتبط غالبًا بنشاط اقتصادي ورخصة تجارية والتزامات إضافية تتعلق بطريقة استخدام العقار.
ويحدد قانون الإيجارات الأحكام المتعلقة بعدة مسائل، منها:
- التزامات المؤجر تجاه توفير الانتفاع بالعقار وفق الاتفاق المبرم.
- التزامات المستأجر بسداد الأجرة والمحافظة على المحل التجاري واستخدامه للغرض المحدد.
- الحالات التي يمكن فيها طلب إخلاء المستأجر عند وجود مخالفة أو انتهاء العلاقة الإيجارية.
- الإجراءات المتعلقة بالإخطارات والمطالبات قبل اللجوء إلى الجهات المختصة.
- تنظيم المنازعات التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر من خلال الجهات المختصة بفض المنازعات الإيجارية.
وعند وجود خلاف حول إخلاء محل تجاري أو فسخ عقد الإيجار، يجب تحديد سبب الإنهاء ومراجعة شروط العقد والأحكام القانونية ذات الصلة، لأن الإجراءات والحقوق الناتجة تختلف حسب طبيعة الحالة.
الأسئلة الشائعة
هل من حق المالك طرد المستاجر؟
يحق المالك طرد المستأجر، إذا ما ارتكب المخالفات الموجبة لإخلائه من العين المؤجرة، كعدم سداد الأجرة، أو التأجير من الباطن بغير إذن كتابي من المؤجر. أو إضراره بالعين المؤجرة، أو استعمالها لغير لغير الأغراض المخصصة لها وفقًا لأحكام قانون المالك والمستأجر.
متى يحق للمالك اخلاء المستأجر؟
يحق للمالك إخلاء المستأجر، إذا ما أخلَّ المستأجر بالتزاماته الأساسية الواردة في عقد الإيجار، أو المنصوص عليها في قانون الايجارات في دبي، ومن ذلك عدم سداد الأجرة. بالرغم من إخطاره بذلك، أو إحداثه تغييرات جوهرية في العين المؤجرة. أو استعماله العين المؤجرة لغير الأغراض المخصصة لها، وغير ذلك من الأسباب الواجبة للإخلاء.
ما هي شروط فسخ عقد الايجار لمحل تجاري دبي؟
إن فسخ عقد الإيجار يجب أن يتم بالتراضي، وإخطار الطرف الآخر بالرغبة بالفسخ قبل مدة معينة في القانون، وجود حالات مثبتة يجيزها القانون بإنهاء عقد الايجار لمحل تجاري. إذ لا يجوز فسخ العقد نتيجة رغبة منفردة فقط من قبل المؤجر أو المستأجر دون وجود معطيات قانونية تسمح بذلك.
هل يجوز فسخ عقد إيجار محل تجاري قبل انتهاء مدته في الإمارات؟
نعم، يجوز فسخ عقد إيجار محل تجاري قبل انتهاء مدته في حالات محددة، مثل إخلال أحد الطرفين بالتزاماته أو اتفاق المؤجر والمستأجر على إنهاء العقد بالتراضي وفق الشروط والإجراءات القانونية.
متى يحق للمؤجر إخلاء محل تجاري في الإمارات؟
يحق للمؤجر طلب إخلاء المحل التجاري عند عدم سداد الأجرة، أو مخالفة شروط عقد الإيجار، أو استخدام المحل لغير الغرض المخصص له، أو تحقق إحدى الحالات التي يسمح بها القانون.
هل ينتهي عقد إيجار المحل التجاري بانتهاء مدته؟
ينتهي عقد إيجار المحل التجاري بانتهاء المدة المحددة فيه وفق شروط العقد، وإذا استمر المستأجر في الإشغال دون اتفاق جديد فقد يلجأ المؤجر إلى الإجراءات القانونية المطلوبة لاسترداد المحل.
في نهاية مقالنا حول دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات، يتضح أن إنهاء العلاقة الإيجارية للمحل التجاري يتطلب معرفة السبب القانوني للإخلاء، ومراجعة عقد الإيجار، والالتزام بالإجراءات المطلوبة قبل اتخاذ أي إجراء قضائي.
إذا كنت تواجه نزاعًا يتعلق بإخلاء محل تجاري أو فسخ عقد إيجار محل تجاري، يمكنك مراجعة دليل محامين الإمارات للوصول إلى محامين مختصين بالقضايا العقارية والإيجارية، ومعرفة الإجراءات المناسبة لحالتك قبل البدء في رفع الدعوى.
كما يمكنكم معرفة تفاصيل أكثر عن طريق القراءة عن فض المنازعات الايجارية الإمارات.
كتب هذا المقال وراجعه قانونيًا الدكتور المحامي محمد الرملاوي،
محام ومستشار قانوني ومحكم دولي، مقيد برقم 120365 منذ 29/01/1992، ويمتلك خبرة عملية لأكثر من 30 عاما في المحاماة و التقاضي والاستشارات القانونية وصياغة العقود والمذكرات والدعاوى وأعمال التحكيم، مع خبرة واسعة في القضايا الجنائية والمدنية والتجارية والعمالية والشرعية والإدارية.
يركز في كتاباته على تقديم محتوى قانوني واضح ودقيق، يساعد القارئ على فهم حقوقه وخياراته قبل اتخاذ أي إجراء. تشمل خبرته القضايا الجنائية والمدنية والتجارية والعمالية والشرعية والإدارية، إضافة إلى التحكيم وتسوية المنازعات. وتتميز مقالاته بأنها تجمع بين اللغة المبسطة والخبرة العملية، مع الالتزام بتقديم معلومات قانونية تثقيفية لا تغني عن الاستشارة المباشرة عند وجود ملف خاص.
