بدأت المشكلة عندما تلقى أحد المستأجرين في دبي إشعارًا من مالك العقار يطلب فيه إخلاء الوحدة بعد سنوات من الالتزام بسداد الإيجار، في الوقت الذي كان يعتقد فيه أن انتهاء مدة العقد يعني انتهاء العلاقة تلقائيًا أو أن المالك يستطيع اتخاذ أي إجراء يراه مناسبًا. وعند مراجعة تفاصيل العقد والإجراءات القانونية، تبيّن أن العلاقة الإيجارية لا تُدار بالاجتهاد الشخصي، وإنما وفق قواعد محددة تحفظ حقوق الطرفين.
لهذا السبب، نظمت إمارة دبي العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر من خلال إصدار قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته، والذي وضع إطارًا واضحًا لحقوق والتزامات كل من المالك والمستأجر، وحدد آليات التعامل مع مسائل مثل زيادة الإيجار، والإخلاء، والصيانة، وحل النزاعات الإيجارية.
ويستعرض هذا المقال أهم أحكام قانون الإيجارات في دبي، والتزامات المؤجر والمستأجر، وحقوق المستأجر، وحالات زيادة القيمة الإيجارية، والجهة المختصة بحل النزاعات بين أطراف العلاقة الإيجارية.
هل تواجه نزاعاً إيجارياً في دبي بسبب زيادة مفاجئة في الإيجار، إنذار بالإخلاء، أو مستأجر يرفض الدفع؟ محامونا الخبراء بقوانين إيجارات دبي متواجدون لحماية موقفك القانوني وتأمين حقوقك فوراً.
جدول المحتويات
قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي
صدر القانون رقم 26 لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي. وقد تم تعديله بالقانون رقم 33 لعام 2008، خاصة فيما يتعلق بالعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.
ثم صدر بعده المرسوم رقم 26 لعام 2013 المعدل لكيفية حل المنازعات الإيجارية من خلال إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي.
ثم صدر أخيرًا المرسوم رقم 43 لعام 2013 المتضمن كيفية زيادة بدل الإيجار، والحدود القانونية اللازمة لزيادة قيمة بدل الإيجار.
وإن أهم ما يميز قانون إيجارات دبي تحديدًا، هو الالتزامات المتوجبة على كل من المؤجر والمستأجر. بحيث إذا أخلَّ أحدهما بالتزاماته، فإن للطرف الآخر الحق بفسخ عقد الإيجار وطلب التعويض.
التزامات المؤجر في قانون الإيجارات دبي
حدد قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي مجموعة من الالتزامات التي يجب على المؤجر الالتزام بها لضمان تمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار وفق العقد والقواعد القانونية المنظمة، وهي:
- يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر وفق الموعد المتفق عليه.
- يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر بحالة تصلح للانتفاع بها، وفقًا لما تم الاتفاق عليه، وبحسب ما تقتضي به الأعراف السائدة في إمارة دبي.
- يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر دون حدوث نقصان بالانتفاع المطلوب بها.
- يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للعقار المؤجر، بمجرد إخطاره من قبل المستأجر.
- يلتزم المؤجر بإصدار كافة الموافقات اللازمة، وتقديمها للجهات الرسمية المختصة في الإمارة، لتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أو إجراء الصيانة الثانوية لها.
- يلتزم المؤجر بعدم إحداث أية تغييرات جوهرية في العقار المؤجر، أثناء مدة عقد الإيجار، تؤثر سلبًا على انتفاع المستأجر بالعقار.
التزامات المستأجر في قانون الإيجارات دبي
كما نظم قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي التزامات المستأجر تجاه العقار والمؤجر، بما يضمن المحافظة على الوحدة المؤجرة والالتزام بشروط العقد، كالآتي:
- يلتزم المستأجر بسداد الأجرة المحددة في عقد الإيجار ضمن المواعيد المتفق عليها.
- يلتزم المستأجر باستعمال العقار المؤجر وفقًا للغرض المخصص له.
- يلتزم المستأجر بعدم استعمال العقار المؤجر بما يخالف الأنظمة والقوانين النافذة. أو النظام والآداب العامة في إمارة دبي.
- يلتزم المستأجر بسداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على العقار المؤجر أثناء فترة الإيجار. ما لم يتفق مع المؤجر على غير ذلك.
- يتوجب على المستأجر عدم تأجير العقار من الباطن ، إلا بموافقة خطية من المؤجر.
- يتوجب على المستأجر إخطار المؤجر بضرورة إجراء الصيانة الضرورية للعقار.
- يتوجب على المستأجر إجراء الصيانة الثانوية أو التأجيرية للعقار.
- يتوجب على المستأجر عدم إحداث أية تغييرات جوهرية في العقار المؤجر، بشكل يؤدي إلى الإضرار به أو تغيير تخصصه.
قانون الايجارات دبي
كما ذكرنا في الفقرة السابقة، فإن قانون الإيجارات دبي PDF رقم 26 لعام 2007 هو قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي.
وتعتبر كل المراسيم القوانين الصادرة بعده تعديلًا لنصوصه، ويعتبر متوافقًا مع قانون الايجارات في الإمارات الأخرى.
وإذا ما أردنا أن نسلط الضوء على أهم التعديلات في ذلك القانون، فإنها تتعلق بحل المنازعات الإيجارية من جهة. وكيفية زيادة قيمة الإيجار المتفق عليه من جهة أخرى.
حل المنازعات الإيجارية
نص قانون إيجارات دبي رقم 26 لعام 2007 على حل كافة المنازعات الإيجارية، عبر لجنة تسمى باللجنة القضائية للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين.
ثم صدر قانون الإيجارات الجديد في دبي بالمرسوم رقم 26 لعام 2013 واستبدل ذلك المسمى باسم مركز فض المنازعات الإيجارية دبي.
وقد حدد المرسوم اختصاص ذلك المركز فيما يلي:
- الفصل في المنازعات الإيجارية الناشئة بين المؤجر والمستأجر للعقارات الواقعة في إمارة دبي.
- اتخاذ الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها طرفي عقد الإيجار.
- الفصل في الطعون المقدمة على القرارات والأحكام الصادرة عن المركز، والتي يجوز فيها الطعن بالاستئناف.
- تنفيذ كافة القرارات والأحكام الصادرة عن المركز، فيما يتعلق بالمنازعات الإيجارية.
- لا يختص المركز بالنظر في المنازعات الايجارية داخل المناطق الحرة، إذا ما كان هناك لجان قضائية تختص بالمنازعات المتعلقة بها، أو بالمنازعات الإيجارية الناشئة عن عقد التأجير التمويلي، أو عن عقود الإيجار طويلة الأمد.
زيادة القيمة الإيجارية في دبي
أصدرت إمارة دبي المرسوم رقم 43 لعام 2013 بشأن تحديد الزيادة في بدل إيجار العقارات بدبي، حيث حددت نسب الزيادة القصوى في بدل إيجار العقارات عند تجديد عقود الإيجار على النحو التالي:
- عدم زيادة الأجرة، إذا كان بدل الإيجار للعقار أقل بنسبة 10% من متوسط أجر المثل.
- 5% إذا كان بدل الإيجار للعقار يقل بنسبة تتراوح ما بين 11 حتى 20% من متوسط أجر المثل.
- 10% إذا كان بدل الإيجار للعقار يقل بنسبة تتراوح ما بين 21 إلى 30% من متوسط أجر المثل.
- 15% إذا كان بدل الإيجار للعقار يقل بنسبة تتراوح ما بين 31 إلى 40% من متوسط أجر المثل.
- 20% إذا كان بدل الإيجار للعقار يقل بنسبة أكثر من 40% من متوسط أجر المثل.
حقوق المستأجر في دبي
تقع مسؤولية ضمان سكن مناسب للعيش على عاتق المؤجر، ويجب إجراء التعديلات اللازمة ليصبح السكن مناسب ومريح للمستأجر. ويحق للمستأجر المطالبة بإجراء أعمال الصيانة التي تعد من مسؤولية المؤجر في أغلب الحالات.
ويحق للمستأجر إبلاغ مركز تسوية المنازعات الايجارية في حال عدم قيام المؤجر بالصيانة اللازمة.
يحق للمستأجر الاحتجاج على التغييرات في الممتلكات اذا اقترح المالك إجراء بعض التعديلات على العقار والتي يمكن أن تؤثر على راحة المستأجر.
كما أن القانون الإماراتي اعتبر تزيين العقار من حقوق المستأجر في إمارة دبي، مع التأكيد على أن المستأجر لا يملك صلاحية إحداث تغيير هيكلي بالعقار.
الحق في استرداد مبلغ التأمين، إذ يتعين على المستأجر عند توقيع العقد إيداع ضمان قد يصل إلى 5% من إيجار العقار السنوي اذا كانت ملكية غير مفروشة.
أما في حال كانت الملكية مفروشة فقد يتم طلب دفع 10% من الايجار السنوي من قبل المالك دبي كوديعة تأمين. ويجب التنويه إلى انه يمكن للمستأجر استرداد مبلغ التأمين.
تبعا لحقوق المستأجر في دبي، فإن الحصول على إشعار بالإخلاء من قبل المالك هو حق للمستأجر، إذ يجب أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر بالإخلاء قبل 12 شهر من تاريخ الإخلاء.
هناك الكثير من حالات عدم تجديد العقار بعد انتهاء مدته، على الرغم من أن للمستأجر الحق في تجديد العقد اذا وافق المالك على ذلك، مع إمكانية أن يقوم المالك بزيادة الأجرة.
الأسئلة الشائعة
ونقدم لكم فيما يلي أجوبة على أهم الأسئلة الشائعة حول موضوع مقالتنا:
متى يحق للمالك اخلاء الماجور؟
يحق للمالك إخلاء المأجور، إذا ما تحققت حالات عدم تجديد العقار بعد انتهاء مدته من قبل المالك دبي، والمتمثلة بهدم العقار وإعادة بنائه وفقًا لمتطلبات التنمية والتطور العمراني بالإمارة. أو هدمه لإضافة أبنية جديدة، أو لرغبة المؤجر في استعماله شخصيًا أو من قبل أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى، أو لضرورة إجراء الصيانة الشاملة للعقار.
ما هي حقوق المستاجر في دبي؟
تتمثل حقوق المستأجر في دبي، بالانتفاع بالعين المؤجرة وفقًا لما خصصت له. وفي ضرورة تمكين المؤجر له بالحصول على ذلك الانتفاع كاملًا، بالإضافة لطلبه إجراء الصيانة الضرورية من قبل المؤجر، وتقديم المؤجر كافة الموافقات اللازمة لذلك.
ما هو قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي؟
قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي هو القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته، وينظم حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر، وشروط عقد الإيجار، وحالات الإخلاء، وآلية حل النزاعات الإيجارية.
هل يحق للمستأجر الاعتراض على زيادة الإيجار في دبي؟
يحق للمستأجر الاعتراض على زيادة الإيجار في دبي إذا لم تلتزم الزيادة بالضوابط والنسب القانونية، ويمكنه اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للنظر في الخلاف.
من يتحمل صيانة العقار المؤجر في دبي؟
يتحمل المؤجر في دبي أعمال الصيانة الضرورية التي تؤثر على صلاحية العقار للانتفاع، بينما يتحمل المستأجر عادةً الصيانة البسيطة أو التشغيلية ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الإيجار.
ما هي التزامات المستأجر في قانون الإيجارات دبي؟
تتمثل التزامات المستأجر في قانون الإيجارات دبي في سداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها، واستخدام العقار للغرض المحدد في العقد، والمحافظة على الوحدة المؤجرة، وعدم إجراء تغييرات جوهرية عليها دون موافقة المؤجر.
وبذلك نكون وصلنا لنهاية مقالتنا عن قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي.
والتي ننصح بشأنها استشارة مكتب محامي في ابوظبي في كل ما يخص قانون المستأجر والمؤجر.
كما يمكنكم الاطلاع على قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الشارقة، ودعوى انهاء علاقه إيجارية في الإمارات. وعلى فض المنازعات الإيجارية بالإمارات بشكل عام.
كتب هذا المقال وراجعه قانونيًا الدكتور المحامي محمد الرملاوي،
محام ومستشار قانوني ومحكم دولي، مقيد برقم 120365 منذ 29/01/1992، ويمتلك خبرة عملية لأكثر من 30 عاما في المحاماة و التقاضي والاستشارات القانونية وصياغة العقود والمذكرات والدعاوى وأعمال التحكيم، مع خبرة واسعة في القضايا الجنائية والمدنية والتجارية والعمالية والشرعية والإدارية.
يركز في كتاباته على تقديم محتوى قانوني واضح ودقيق، يساعد القارئ على فهم حقوقه وخياراته قبل اتخاذ أي إجراء. تشمل خبرته القضايا الجنائية والمدنية والتجارية والعمالية والشرعية والإدارية، إضافة إلى التحكيم وتسوية المنازعات. وتتميز مقالاته بأنها تجمع بين اللغة المبسطة والخبرة العملية، مع الالتزام بتقديم معلومات قانونية تثقيفية لا تغني عن الاستشارة المباشرة عند وجود ملف خاص.
