آخر تحديث:
راجعه قانونيًا: د. محمد الرملاوي — مستشار قانوني ومحكّم
تريد إنهاء عقد إيجارك في أبوظبي قبل مدته؟ دليل محامين الإمارات يوجّهك لمحامٍ عقاري يراجع الإشعار والشرط الجزائي.
ينظّم القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن في إمارة أبوظبي وتعديلاته طرق انتهاء عقد الإيجار: بانتهاء مدته مع إخطار مسبق، أو بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر قبل نهايتها، أو بالفسخ عن طريق لجنة فض المنازعات الإيجارية في حالات حددها القانون. ويعطي القانون المستأجر في بعض هذه الحالات خيارًا غير الفسخ، هو طلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من انتفاعه بالعقار. يشرح هذا الدليل كل حالة ومادتها، ومتى تُستحق الغرامة، وخطوات الإلغاء على منصة «داري».
جدول المحتويات
الفرق بين انتهاء عقد الإيجار وإنهائه وفسخه
تُستعمل الكلمات الثلاث كأنها واحدة، لكن أثرها مختلف:
- انتهاء العقد: يحدث بنهاية المدة المكتوبة فيه، ما لم يتجدد.
- إنهاء العقد قبل مدته: يتم باتفاق الطرفين، ثم يُلغى العقد المسجّل على منصة «داري».
- فسخ العقد: يطلبه أحد الطرفين من لجنة فض المنازعات الإيجارية لسبب نص عليه القانون، ولا يكفي فيه قرار طرف واحد بمفرده.
إنهاء عقد الإيجار في أبوظبي عند نهاية مدته
تنص المادة (20) من القانون، بعد تعديلها بالقانون رقم (4) لسنة 2010، على أن عقد الإيجار يسري حتى نهاية مدته، ويجوز تجديده باتفاق الطرفين. وإذا انتهت المدة وبقي المستأجر في العقار بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، يُعتبر العقد مجددًا لمدة مماثلة وبالشروط نفسها.
ومن لا يرغب في التجديد، مؤجرًا كان أو مستأجرًا، أو يريد تعديل شروط العقد، عليه أن يُخطر الطرف الآخر كتابةً قبل نهاية العقد بالمدة التالية:
- شهران للعقار المؤجر للسكن.
- ثلاثة أشهر للعقار المؤجر لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة.
والأفضل أن يُرسل الإخطار بوسيلة تُثبت تاريخ وصوله، لأن هذا التاريخ هو ما يُحتسب عند أي خلاف على المهلة.
إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بالاتفاق
لا يتضمن القانون رقم (20) لسنة 2006 حقًا عامًا لأي طرف في إنهاء العقد قبل نهاية مدته بإرادته وحده. لذلك فإن الطريق المعتاد للخروج المبكر هو الاتفاق مع الطرف الآخر على تاريخ الإخلاء وتسوية المستحقات، ثم إلغاء العقد المسجّل.
يتيح مركز أبوظبي العقاري خدمة «إلغاء عقد إيجار» لعقد ما زال ساريًا، تُقدَّم عبر منصة داري بالدخول بالهوية الرقمية UAE PASS أو من مراكز الخدمة. وتذكر صفحة الخدمة أنها لا تتطلب مستندات ولا تكلفة إضافية، ويصل بعدها إشعار إلكتروني بإنهاء العقد.
قبل الموافقة على الإلغاء، راجِع في العقد: بند الخروج المبكر إن وُجد، ومصير الشيكات المؤجلة، ومبلغ التأمين، وتاريخ تسليم العقار وقراءة عدادات الماء والكهرباء.
حالات فسخ عقد الإيجار في أبوظبي بطلب المستأجر
أعطى القانون المستأجر حق اللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية لطلب الفسخ في الحالات التالية، وفي أغلبها يستطيع أن يطلب بدل الفسخ إنقاص الأجرة:
1. تسلّم العقار بحالة لا تصلح للانتفاع (المادة 6)
إذا تسلّم المستأجر العقار وتوابعه بحالة لا يصلح معها لما أُعدّ له، أو نقصت منفعته نقصًا كبيرًا، جاز له أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد الأجرة، أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة، بحسب الظروف.
2. امتناع المؤجر عن الصيانة والترميمات الضرورية (المادتان 7 و8)
المؤجر ملزم بصيانة العقار طوال مدة الإيجار وإجراء الترميمات الضرورية، وهي الترميمات المستعجلة لحفظ العقار من الهلاك والترميمات اللازمة لانتفاع المستأجر به. أما الترميمات البسيطة التي جرى العرف أن يتحملها المستأجر فتسمى الترميمات التأجيرية وتبقى عليه، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره، أو تعذّر الاتصال به، يجوز للمستأجر أن يأخذ إذنًا من اللجنة بإجراء الإصلاح بنفسه وخصم ما أنفقه من الأجرة، مع بقاء حقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع.
3. ترميمات مستعجلة أخلّت بالانتفاع (المادة 9)
لا يحق للمستأجر منع المؤجر من الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العقار. لكن إذا أخلّت هذه الترميمات بانتفاعه كليًا أو جزئيًا، فله أن يطلب بحسب الظروف فسخ العقد، أو إنقاص الأجرة أو إسقاطها عن فترة فوات المنفعة، أو مدّ مدة الإيجار بقدر تلك الفترة.
انتبه للمهلة: إذا بقي المستأجر في العقار شهرًا على الأقل من تاريخ فوات المنفعة دون أن يلجأ إلى اللجنة، يسقط حقه في هذه الطلبات، إلا إذا قدّم عذرًا تقبله اللجنة.
4. تعلية المبنى أو الإضافة إليه (المادة 10)
للمؤجر أن يزيد عدد الوحدات في المبنى بالتعلية أو الإضافة، فإذا نقصت بسبب ذلك منفعة العقار المؤجر، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.
5. وفاة المستأجر (المادة 21)
لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر، بل يبقى ساريًا حتى نهاية مدته، ويجوز لورثة المستأجر طلب إنهائه. وإذا كان العقد قد أُبرم بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات تتعلق بشخصه، جاز للورثة أو للمؤجر طلب إنهائه. وفي الحالتين تُراعى مواعيد الإخطار المذكورة في المادة (20).
إنقاص الأجرة في أبوظبي: البديل عن فسخ العقد
إنقاص الأجرة طلب يقدّمه المستأجر إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية ليبقى في العقار ويدفع أجرة أقل، بدل أن يفسخ العقد ويخرج. ويقوم على قاعدة تكررت في المواد (6) و(8) و(9) و(10): أن يكون التخفيض بقدر ما نقص من المنفعة.
يُطلب إنقاص الأجرة في أربع حالات:
- تسلّم العقار بحالة نقصت فيها منفعته نقصًا كبيرًا (المادة 6).
- تأخر المؤجر في الصيانة والترميمات الضرورية بعد إعذاره (المادة 8).
- ترميمات مستعجلة أخلّت بالانتفاع، ويمكن هنا طلب إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة أو مدّ مدة العقد بقدرها (المادة 9).
- تعلية المبنى أو الإضافة إليه بما أنقص المنفعة (المادة 10).
اللجنة هي التي تقدّر مقدار التخفيض بحسب ظروف كل حالة، ولا يحدد القانون نسبة ثابتة. لذلك يفيد أن يحتفظ المستأجر بما يثبت العطل أو النقص وتاريخه: الإعذار المرسل إلى المؤجر، والصور، وتقارير الصيانة، والمراسلات.
متى يطلب المؤجر إخلاء المستأجر قبل نهاية العقد؟
حدّدت المادة (23) الأسباب التي يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء بسببها، ومنها: عدم دفع الأجرة خلال 21 يومًا من استحقاقها للعقار السكني و30 يومًا لغير السكني ما لم يُتفق على غير ذلك، والتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن دون إذن كتابي، واستعمال العقار في غير الغرض المؤجر له أو بطريقة ضارة. ولا يُحكم بالإخلاء لعدم الدفع إذا سدّد المستأجر الأجرة ومصروفات التقاضي قبل الفصل في النزاع، ما لم يتكرر التأخر دون عذر مقبول.
وتتضمن المادة نفسها حالتي هدم العقار لإعادة بنائه وشغله لسكن المالك، ولكل منهما شروط ومهل خاصة، وتفاصيلها في دليل قانون إخلاء المستأجر في أبوظبي.
غرامة فسخ عقد الإيجار في أبوظبي
لا يحدد القانون رقم (20) لسنة 2006 مبلغًا ثابتًا لغرامة الخروج من العقد قبل نهايته. المرجع هو ما اتفق عليه الطرفان في العقد، كبند يحدد عدد أشهر الإيجار المستحقة عند الخروج المبكر، أو ما يتفقان عليه عند الإلغاء. وإذا نشأ خلاف على المبلغ، تفصل فيه لجنة فض المنازعات الإيجارية، وهي تطبّق هذا القانون، وقانون المعاملات المدنية الاتحادي فيما لم يرد فيه نص (المادة 25).
ويلتزم المستأجر الذي لا يُكمل تسليم العقار عند انتهاء العقد بدفع الأجرة من تاريخ نهاية العقد حتى التسليم الفعلي، إضافة إلى فواتير الماء والكهرباء وقيمة أي أضرار ألحقها بالعقار (المادتان 15 و22).
خطوات فسخ أو إنهاء عقد الإيجار في أبوظبي
- اقرأ العقد: مدته، وبند الخروج المبكر، ومهلة الإخطار، ومصير الشيكات والتأمين.
- أرسل إخطارًا مكتوبًا بطلبك: عدم التجديد، أو الإنهاء المبكر، أو إعذار المؤجر بالإصلاح، واحتفظ بإثبات الإرسال.
- إذا اتفقتما، قدّما طلب إلغاء العقد على منصة «داري».
- إذا لم تتفقا، أو كان طلبك فسخًا أو إنقاصًا للأجرة، يُرفع الطلب إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء في أبوظبي. ويمكن الاطلاع على المنازعات الإيجارية في أبوظبي.
- بعد صدور الحكم بالفسخ، يُنهى العقد المسجّل بخدمة «إنهاء عقد إيجار بأمر من المحكمة» على «داري»، وتذكر صفحة الخدمة أنها مجانية.
- سلّم العقار، وسدّد الفواتير حتى تاريخ التسليم، واطلب ما يثبت الاستلام.
إذا كانت حالتك تتضمن شيكات مؤجلة أو مبلغًا كبيرًا أو خلافًا على الغرامة، يساعدك دليل محامين الإمارات في الوصول إلى محامٍ في أبوظبي يراجع العقد والمراسلات قبل أي خطوة.
البيانات الرئيسية في عقد الإيجار في أبوظبي
يتضمن عقد الإيجار في أبوظبي عادةً بيانات المؤجر والمستأجر، ووصف العقار وموقعه، والقيمة الإيجارية وطريقة سدادها، ومدة العقد وتاريخ بدايته ونهايته، والغرض من استعمال العقار، ومبلغ التأمين إن وُجد. ويُسجَّل العقد عبر منصة داري (توثيق)، والرجوع إلى هذه البيانات هو أول خطوة عند بحث أي طلب لإنهاء العقد أو فسخه.
الأسئلة الشائعة
متى يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار في أبوظبي؟
يحق له طلب الفسخ من لجنة فض المنازعات الإيجارية إذا تسلّم العقار بحالة لا تصلح للانتفاع، أو تأخر المؤجر في الترميمات الضرورية بعد إعذاره، أو أخلّت ترميمات مستعجلة أو أعمال تعلية بانتفاعه، وفق المواد (6) و(8) و(9) و(10) من القانون رقم (20) لسنة 2006.
هل يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
ليس بإرادته وحده في الأصل. الطريق المعتاد هو الاتفاق مع المؤجر ثم إلغاء العقد على منصة «داري»، أو طلب الفسخ من اللجنة إذا توافرت إحدى الحالات التي نص عليها القانون. وتُحسب غرامة الخروج المبكر بحسب بند العقد.
ما مدة الإخطار لعدم تجديد عقد الإيجار في أبوظبي؟
شهران قبل نهاية العقد للعقار السكني، وثلاثة أشهر للعقار التجاري أو الصناعي أو الحرفي أو المهني، ويكون الإخطار كتابةً (المادة 20).
هل يمكن طلب تخفيض الإيجار بدل فسخ العقد؟
نعم. يجوز للمستأجر أن يطلب من اللجنة إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من منفعة العقار في الحالات نفسها التي يجوز فيها الفسخ. وإذا كان السبب ترميمات مستعجلة، فعليه ألا يبقى شهرًا دون اللجوء إلى اللجنة، وإلا سقط حقه ما لم يكن له عذر مقبول.
ماذا يحدث لعقد الإيجار إذا توفي المستأجر؟
يبقى العقد ساريًا حتى نهاية مدته، ويجوز لورثة المستأجر طلب إنهائه مع مراعاة مواعيد الإخطار (المادة 21).
المصادر: القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي وتعديلاته، بنصه المنشور في دليل القوانين على منصة داري؛ صفحتا خدمتي إلغاء عقد الإيجار وإنهائه بأمر من المحكمة على «داري».
وللصورة الكاملة، راجع: كل ما تحتاج معرفته عن فض المنازعات الايجارية في الإمارات.
فريق تحرير دليل محامين الإمارات يكتب المقالات ويبسّط القانون الإماراتي للقارئ، اعتمادًا على النصوص الرسمية المنشورة في البوابة الرسمية للتشريعات ومواقع الجهات الحكومية. يراجع المحتوى قانونيًا د. محمد الرملاوي، مستشار قانوني ومحكّم. لمعرفة طريقة عملنا راجع صفحة سياسة التحرير.
