ازداد تأجير العقارات في الإمارات، نتيجة الطلب المتزايد على السكن، وخاصة في أبو ظبي ودبي والشارقة. مما جعل المنازعات الايجارية من أكثر المنازعات نظرًا أمام القضاء الإماراتي.
وسيكون محور مقالتنا عن كيفية فض المنازعات الايجارية في الإمارات، وفقًا لقانون النزاعات الايجارية
وإذا ما كنت تبحث كمؤجر أو مستأجر عن محامي فض المنازعات الايجارية في الإمارات. اضغط هنا وتواصل مباشرة مع مكتب عزة الملا، وستجد أفضل المحامين في الامارات المختصين بذلك.
جدول المحتويات
فض المنازعات الايجارية في الإمارات.
ترك المشرع الإماراتي لكل إمارة من الامارات السبع الحرية في حل المنازعات الإيجارية بالطريقة التي تناسبها. حيث نصت المادة 25 من قانون الإجراءات المدنية الإماراتي الصادر بمرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لعام 2022. على أنه:
استثناء من الاختصاص النوعي للمحاكم بالإمارات.
يجوز أن تقوم كل إمارة بإنشاء لجان مختصة بنظر المنازعات المتعلقة بالعقود الايجارية والناشئة بين المؤجر والمستأجر.
فإذا ما أردنا بيان كيفية فض المنازعات الايجارية في الإمارات العربية المتحدة. يتوجب علينا العودة للقانون المحلي الخاص بتنظيم الإيجار في كل إمارة.
فض المنازعات الايجارية دبي
صدر قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي باسم قانون الايجار رقم 26 لعام 2007. موضحًا حقوق المؤجر وحقوق المستأجر في دبي.
وقد أناط مسألة فض المنازعات الإيجارية في دبي للجنة خاصة. تسمى لجنة الفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين. ثم جاء المرسوم رقم 26 لعام 2013 بشأن إحداث مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي.
والذي استبدل مسمى اللجنة القضائية الخاصة بالفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين. باسم مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي.
ويعتبر ذلك المركز الجهة القضائية المخولة حصرًا بفض كافة المنازعات تنشأ بين المؤجر والمستأجر، فيما يتعلق بعقد الإيجار.
إذ يتوجب على كل منهما رفع الدعوى القضائية التي تتعلق بعقد الإيجار أمام ذلك المركز. والذي ينظر على وجه السرعة في الدعوى. ويفضل في المنازعة الإيجارية وفقًا لأحكام قانون الإيجارات دبي.
ويتألف المركز من أربع دوائر، يجب أن تمر بها أية قضية إيجارية. وهي:
- دائرة التوفيق والصلح، ويتوجب عليها محاولة الصلح بين المتنازعين.
- الدائرة الابتدائية، وهي الدائرة المسؤولة عن النظر في النزاعات. باعتبارها محكمه درجة أولى.
- الدائرة الاستئنافية، وهي الدائرة التي يمكن فيها للمتخاصمين الطعن في الأحكام الصادرة عن الدائرة الابتدائية. بشرط ألا تقل قيمة النزاع عن مائة ألف درهم. وأن يتم الاستئناف خلال 15 يومًا من اليوم التالي لصدور الحكم الحضوري. أو إعلانه للمحكوم عليه في غيابيًا.
- دائرة تنفيذ الأحكام وتتولى تنفيذ كافة الأحكام الصادرة عن المركز. ويمكنها الاستعانة بدائرة التنفيذ لدى محاكم دبي.
فض المنازعات الايجارية الشارقة
صدر قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الشارقة بالقانون رقم 2 لعام 2007. وقد جعل الاختصاص بالفصل في الدعوى الايجارية الشارقة للجنة فض المنازعات الإيجارية.
كما أتاح إمكانية الطعن بأحكام تلك اللجنة أمام لجنة، تسمى لجنة استئناف المنازعات الإيجارية.
وتختص لجنة فض المنازعات الايجارية في الشارقة بكافة المنازعات الناشئة بين المؤجر والمستأجر. كالمطالبة بفسخ عقد الإيجار، أو التعويض عنه، أو تحديد أجرة المثل.
ويتوجب على لجنة فض المنازعات الايجارية بالشارقة النظر في الدعاوى الإيجارية بشكل مستعجل. وإصدار الأحكام الخاصة بها، والتي تقبل الطعن بالاستئناف ما لم تكن قيمة الدعوى أقل من مائة ألف درهم.
فض المنازعات الايجارية عجمان
نظم قانون الإيجارات في عجمان الصادر المرسوم الأميري رقم 2 لعام 2017. العلاقة بين المؤجر والمستأجر من ناحية حقوق والتزامات كل من الطرفين.
كما حصر الاختصاص في فض المنازعات الإيجارية للجنة تسمى لجنة المنازعات. تكون برئاسة قاضي منتدب وعضوية ثلاثة أعضاء من ذوي الخبرة والدراية في مجال تطوير العقارات وإيجارها.
وتنظر تلك اللجنة بكافة المنازعات التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر. فيما يتعلق بزيادة الأجرة، أو بالإخلاء، أو بفسخ عقد الإيجار، أو بالمطالبة بالتعويض.
كما تم منح تلك اللجنة الحق في تنفيذ القرارات الصادرة عنها عبر دوائر تنفيذ تابعة لها. ومنح القانون ايجارات عجمان الحق لكل من المؤجر والمستأجر في طلب التماس إعادة النظر في قرار لجنة المنازعات.
إذا ما وقع غش من أحد الخصوم أثر في قرار اللجنة. أو تضمن القرار حكمًا في موضوع يخرج عن نطاق اختصاص اللجنة، وغير ذلك من الأسباب.
فض المنازعات الايجارية ابوظبي
يعتبر قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2006، القانون الناظم للعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر في إمارة أبوظبي. مع كافة تعديلاته والتعليمات التنفيذية الخاصة به.
وقد أناط قانون إيجارات أبوظبي للجنة، تسمى لجنة فض المنازعات الإيجارية. مهمة الفصل في كافة النزاعات التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بعقد الإيجار.
كما أتاح للمتخاصمين لدى تلك اللجنة، الطعن في أحكامها أمام لجنة تسمى لجنة استئناف المنازعات الإيجارية. وبالتالي يحق لكل من المؤجر والمستأجر رفع الدعاوى المتعلقة بعقد الإيجار.
إذا ما أخلَّ أحد طرفي العقد بالتزاماته المتوجبة عليه قانونيًا وعقديًا.
وعلى لجنة فض المنازعات الإيجارية في إمارة أبوظبي النظر في القضايا الإيجارية المعروضة أمامها على وجه السرعة. ويعتبر الحكم الصادر عن تلك اللجنة قابلًا للاستئناف إذا تجاوزت قيمة الحق المطالب به مائة ألف درهم.
إذ يمكن للمتخاصمين استئناف الحكم أمام لجنة الاستئناف خلال 15 يومًا من اليوم التالي لصدور الحكم الحضوري. أو من اليوم التالي لإعلان الحكم إلى المحكوم عليه غيابيًا.
فض المنازعات الايجارية في راس الخيمة
يعتبر القانون رقم 8 لعام 2021 القانون الناظم لإشغال وتأجير العقارات في إمارة رأس الخيمة. حيث نظم هذا القانون العلاقة بين المستأجر والمؤجر.
ووضح الشروط الواجب توفّرها في العقارات المعدّة للتأجير السكني. كما وضّح أيضًا كافة العقوبات المتعلقة بمخالفات أحكام هذا القانون.
وأناط بنفس الوقت حل المنازعات الإيجارية بين المؤجر والمستأجر للجنة فض المنازعات العقارية والإيجارية برأس الخيمة.
والتي لها الحق في النظر بالمنازعات الإيجارية، وإصدار الأحكام والقرارات المتعلقة بحلها. خاصة فيما يتعلق بإخلاء العقار المأجور، وتحديد أجر المثل، وأية حقوق يمكن الحكم بها للمؤجر أو المستأجر.
قانون النزاعات الايجارية في الإمارات
حينما نتحدث عن قانون النزاعات الإيجارية في الإمارات، فإننا نتحدث عن قوانين محلية تتعلق بكل إمارة من الامارات. وعن قانون اتحادي عام يتعلق بإجراءات التقاضي المتوجب اتخاذها أثناء فض المنازعات الايجارية في الإمارات.
وتتمثل القوانين المحلية المختصة بفض المنازعات الايجارية في الإمارات بالقوانين التالية:
- القانون رقم 26 لعام 2007 المنظم للعلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي.
- القانون رقم 33 لعام 2008 المعدل للقانون 26 لعام 2007.
- القانون رقم 26 لعام 2013 الخاص بحل المنازعات الإيجارية في دبي، والمتضمن إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية فيها.
- القانون رقم 43 لعام 2013 المتضمن أحكام زيادة الإيجار في دبي.
- القانون رقم 20 لعام 2006 المتضمن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في أبوظبي.
- القانون رقم 2 لعام 2017 المتضمن تنظيم إيجار العقارات في عجمان.
- القانون رقم 8 لعام 2021 المتضمن تنظيم الايجارات في إمارة رأس الخيمة
- قانون الإجراءات المدنية الإماراتي رقم 42 لعام 2022، وهو القانون العام الذي يحكم إجراءات التقاضي في دولة الإمارات العربية المتحدة.
إجراءات فض المنازعات في قوانين الإيجار الإماراتية
نصت كافة القوانين المحلية الإماراتية على فض المنازعات الإيجارية. من خلال درجتين من درجات التقاضي أمام اللجان المختصة بالفصل في المنازعات الإيجارية.
حيث يتم رفع الدعوى أمام اللجنة بصفتها محكمة من محاكم الدرجة الأولى، أو من المحاكم الابتدائية. ومن ثم يتوجب على تلك اللجنة النظر في تلك الدعوى على وجه السرعة، وإصدار الحكم اللازم بشأنها.
ويمكن لمن صدر الحكم بحقه استئنافه لدى لجنة استئناف المنازعات الإيجارية. وذلك خلال مدة 15 يومًا من تاريخ صدور الحكم الحضوري، أو من تاريخ إعلان الحكم للمحكوم عليه غيابيًا.
وقد نصت كافة القوانين المحلية المتعلقة بالإيجارات على إجراءات الدعوى، بدءًا من رفعها، وحتى استئنافها. وقد أحالت جميعها عند عدم وجود نص قانوني يحكم الحالة، بتطبيق قانون الإجراءات المدنية الإماراتي.
أهم دعاوى فض المنازعات الايجارية في الإمارات
- دعوى اخلاء لعدم سداد الأجرة الامارات.
- دعوى اخلاء لانتهاء عقد الايجار الامارات .
- دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات.
- دعوى لإنهاء علاقة إيجارية في الإمارات.
- دعوى انقاص ثمن ايجار ابوظبي في الإمارات.
- دعوى زيادة القيمة الايجارية في الامارات.
- دعوى اثبات علاقة ايجارية في الامارات.
- دعوى تعويض وفق قانون اخلاء المستأجر ابوظبي في الامارات.
- دعوى طرد لانتهاء العلاقة الايجارية في الإمارات.
- دعوى حق المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة بقوة القانون.
- دعوى خروج المستأجر قبل نهاية العقد دبي في الإمارات.
الأسئلة الشائعة
سنقدم لكم فيما يلي أجوبة على أهم الأسئلة المطروحة، فيما يتعلق بفض المنازعات الإيجارية في الإمارات:
وفي ختام مقالتنا عن فض المنازعات الايجارية في الامارات. نتمنى أن نكون قد وضحنا لكم كافة الجوانب المتعلقة بكيفية فض المنازعات الإيجارية.
والتي تحكمها قوانين محلية ضمن الإطار العام للقانون الاتحادي المتعلق بالإجراءات المدنية.
لذلك من الضرورة للمؤجر والمستأجر عندها رفع أي نزاع أمام لجان فض المنازعات الإيجارية. الاستعانة بمحامٍ مختص وخبير في تلك القضايا الإيجارية، وهذا ما يقدمه مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية.
اقرأ أيضًأ عن فض المنازعات الايجارية الشارقة، وفض المنازعات الايجارية عجمان، والمنازعات الايجارية ابوظبي، وفض المنازعات راس الخيمة. وفض المنازعات الايجارية دبي حسب منطقتك في الإمارات.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا.
مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.
المستشار القانوني في مكتب عزة الملا للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.
